Lokale besturen

Lokale besturen zijn niet verplicht om sociale huurwoningen over te dragen aan een woonmaatschappij.

 

Lokale besturen kunnen hun sociale huurwoningen:

Let wel: bij elk van deze mogelijkheden wordt de sociale huurbestemming behouden. Wanneer een lokaal bestuur er voor opteert om de bestemming niet verder te zetten (vb. door verkoop aan een andere partij dan een woonmaatschappij of door het geven van een andere bestemming (bv. doorgangswoning), moet men de venale waarde van die woning herinvesteren in de sociale huisvestingssector. We benadrukken hierbij dat de herinvesteringsverplichting dus niet enkel ontstaat bij verkoop buiten de sector, maar ook wanneer u een bestaande sociale huurwoning bijvoorbeeld omvormt tot een doorgangs- of noodwoning. Om te kunnen aantonen dat u aan de herinvesteringsverplichting heeft voldaan, is het dus ook belangrijk dat u de venale waarde laat schatten, zelfs wanneer u de woning niet verkoopt.

 

De overdrachten van andere goederen dan sociale huurwoningen (gronden, woningen die eerder nooit sociaal verhuurd werden of waarvoor geen subsidies werden ontvangen, kantoren, commerciële ruimtes, ….) vallen buiten de scope van dit hoofdstuk. De woonmaatschappij kan deze goederen verwerven via de klassieke verwervingsmanieren (markconforme leningen, nadien omzetbaar in FS3-leningen, of – als het om goederen gaat die geschikt zijn voor sociale huisvesting – ook via renteloze leningen).

 

Ook wanneer lokale besturen woningen wensen over te dragen, in huur te geven of in beheer te geven, die voorheen nooit sociaal werden verhuurd of waarvoor dat lokaal bestuur geen subsidies heeft ontvangen (met als verbintenis om de woning sociaal te verhuren), gelden dus andere regels. Woonmaatschappijen kunnen die woningen bijvoorbeeld wel inhuren alsof het private woningen zijn. Sociale huurwoningen kan een woonmaatschappij echter niet inhuren, zonder dat het lokaal bestuur de venale waarde van die sociale huurwoning heeft geherinvesteerd.

Sociale woningen zelf blijven verhuren

Lokale besturen blijven de mogelijkheid hebben om zelf woningen sociaal te verhuren volgens boek 6 van de VCW. Zij moeten daarbij alle verplichtingen naleven die aan sociale verhuurders zijn opgelegd.

 

Let wel: vanaf 01/01/2023 kunnen lokale besturen geen beroep meer doen op gesubsidieerde financiering voor de renovatie of realisatie van hun sociaal huuraanbod, noch op subsidies om de infrastructuur rond sociale huurwoningen te vernieuwen of aan te leggen.

 

Top

Sociale woningen in beheer geven aan een woonmaatschappij

Wanneer een lokaal bestuur woningen in beheer geeft, blijft zij eigenaar, en dus ook verantwoordelijk voor de eigenaarsverplichtingen. De beheerder kan bepaalde kosten voorschieten die ten laste zijn van de eigenaar, maar die moeten uiteindelijk wel integraal door de eigenaar worden vergoed.

 

De woonmaatschappij is niet verplicht om de woning in beheer te nemen. Dat gebeurt met andere woorden op basis van vrijwilligheid.

In een beheersovereenkomst worden afspraken vastgelegd over de draagwijdte van het gebruiksrecht De VMSW stelt hiervoor modelovereenkomsten ter beschikking

 

Let wel: vanaf 01/01/2023 kunnen lokale besturen geen beroep meer doen op gesubsidieerde financiering voor de renovatie of realisatie van hun sociaal huuraanbod, noch op subsidies om de infrastructuur rond sociale huurwoningen te vernieuwen of aan te leggen.

 

Top

Sociale woningen verkopenU kan uw sociale woningen ook verkopen aan een SHM. De werkwijze is identiek aan de werkwijze bij een verkoop aan een woonmaatschappij, behalve dat een SHM niet verplicht is om de woning aan te kopen. aan een woonmaatschappij

Een lokaal bestuur kan sociale huurwoningen verkopen aan een woonmaatschappij. Wanneer een lokaal bestuur een aanbod doet, is de woonmaatschappij verplicht daarop in te gaan.

Prijsbepaling

Wordt een aanbod tot overname van de sociale huurwoningen gedaan aan de woonmaatschappij, dan kunnen partijen de overdracht regelen conform de bepalingen in artikel 4.38, §5, §6 en §7 van de Vlaamse Codex Wonen (VCW).

 

Dat betekent dat de woonmaatschappij en het lokaal bestuur vrij kunnen onderhandelen over de overdrachtsprijs, waarbij er wel wordt van uit gegaan dat rekening wordt gehouden met de sociale verhuurverplichting die aan de overgedragen woning verbonden is),én met de herinvesteringsverplichting (venale waarde) die bij de verkoop overgedragen wordt van het lokaal bestuur naar de woonmaatschappij. Een woonmaatschappij kan voor de financiering van de aankoop beroep doen op een renteloze lening van de VMSW, maar kan geen beroep doen op andere steunmaatregelen of werkingssubsidies. Die bijzondere omstandigheden zorgen ervoor dat er kan vanuit gegaan worden dat de overdrachtsprijs een stuk lager zal liggen dan wanneer de woning op de private markt zou worden verkocht. Er wordt van overdrager en overnemer met andere woorden verwacht dat zij rekening houden met de bijzondere eigenschappen van de woonmaatschappijen om onderling een prijs overeen te komen.

 

Indien er op basis van onderhandelingen niet tot een prijsovereenkomst wordt gekomen, kan de meest gerede partij vragen dat de minister de prijs vaststelt. U kan zo’n aanvraag doen per e-mail aan erkenning.woonbeleid@vlaanderen.be of via post aan agentschap Wonen in Vlaanderen, afdeling Woonbeleid, Herman Teirlinckgebouw, Havenlaan 88, Bus 40D 1000 Brussel. Als het agentschap Wonen in Vlaanderen vaststelt dat het lokaal bestuur en de woonmaatschappij het niet eens raken over de prijs voor de overdracht van de rechten, vraagt het agentschap aan de commissarissen van de Vlaamse Belastingdienst om de venale waarde te bepalen, rekening houdend met de bijzondere eigenschappen van de sociale huisvestingsmaatschappijen. De minister bevoegd voor Wonen zal dan op basis van de vastgestelde venale waarde de overdrachtsprijs vaststellen, waarbij hij volgende bedragen kan aftrekken:

Eerder verkregen subsidies

Het lokaal bestuur mag de opbrengst van de overdracht vrij gebruiken en moet geen subsidies terugbetalen, zelfs wanneer de verbintenissentermijn nog niet is verstreken.

 

Dit is zo omdat enkel de subsidies worden verrekend die hebben bijgedragen tot de marktwaarde van de betrokken onroerende goederen (REG- en VKF-subsidies, zie boven). Subsidies die zijn verleend, bijvoorbeeld in het kader van SBR, waren ook bedoeld om de initiatiefnemer in staat te stellen om de woning volgens de voorwaarden van het KSH te verhuren aan een lagere huurprijs. Die sociale verhuurverplichting blijft gelden voor de overnemende woonmaatschappij. Daarom dat de overdrachtsprijs rekening houdt met de (beperktere) opbrengstenstroom van sociale verhuring, aangezien de overnemende woonmaatschappij voor de financiering enkel beroep kan doen op een renteloze lening en de sociale huuropbrengsten moeten volstaan om zowel de werkings- en onderhoudskosten te betalen als de aflossing van die lening (en eventuele overgenomen leningen).

Voorbereiding overdracht en kosten

Welke de aandachtspunten zijn bij de administratieve voorbereiding van de overdracht van onroerend goed, kan u nalezen in het hoofdstuk omtrent de voorbereiding van de overdracht van onroerende goederen.

 

Meer info over de kosten bij aankoop en verkoop kan u vinden in het hoofdstuk omtrent de individuele overdrachten door SHM’s.

 

Top

Sociale woningen in erfpacht gevenU kan ook erfpachtrechten overdragen aan een SHM en dit op dezelfde manier en tegen dezelfde voorwaarden als vermeld in deze titel, behalve dat een SHM niet verplicht is om de door u aangeboden erfpachtrechten over te nemen aan een woon-maatschappij

Lokale besturen kunnen een recht van erfpacht op hun huurwoningen aanbieden aan een woonmaatschappij. Wanneer een lokaal bestuur een aanbod doet, is de woonmaatschappij verplicht daarop in te gaan.

Prijsbepaling

Wordt een aanbod tot verkrijging van een recht van erfpacht op de sociale huurwoningen gedaan aan de woonmaatschappij, dan kunnen partijen de overdracht regelen conform de bepalingen in artikel 4.38, §5, §6 en §7 van de VCW van 2021. Dat betekent dat de woonmaatschappij en het lokaal bestuur vrij kunnen onderhandelen over de overdrachtsprijs (in dit geval een éénmalige erfpachtcanon).

 

Bereiken partijen geen overeenstemming, dan kunnen zij de minister vragen om de overdrachtsprijs vast te stellen. De venale waarde wordt dan vastgesteld door een commissaris van de Vlaamse Belastingdienst, waarbij – naast de voorwaarden die aan de erfpachtrechten zijn verbonden - rekening wordt gehouden met de bijzondere kenmerken van sociale huisvestingsmaatschappijen. Van deze waarde worden dan de volgende bedragen afgetrokken:

Een woonmaatschappij kan voor de financiering van de erfpachtcanon beroep doen op een renteloze lening van de VMSW, op voorwaarde dat:

Eerder verkregen subsidies

Het lokaal bestuur mag de opbrengst van de overdracht vrij gebruiken. Het moet ook geen subsidies terugbetalen, zelfs wanneer de verbintenissentermijn nog niet is verstreken.

 

Top

Sociale woningen inbrengen in een woonmaatschappij

Een lokaal bestuur kan sociale huurwoningen inbrengen in de woonmaatschappij. Het lokaal bestuur krijgt daarvoor in ruil aandelen van de woonmaatschappij. Wanneer een lokaal bestuur een aanbod doet, is de woonmaatschappij verplicht daarop in te gaan, maar niet noodzakelijk via deze werkwijze. De inbreng kan de aandeelhoudersverhoudingen immer grondig wijzigen, waardoor het wel vereist is dat voor die kapitaalverhoging de benodigde meerderheid wordt gevonden in de algemene vergadering. De verplichting tot overname gaat niet gepaard met een vrijstelling voor de benodigde meerderheid.

 

Opgelet: enkel lokale besturen uit het werkingsgebied van de woonmaatschappij kunnen aandelen verwerven van die woonmaatschappij, maar het uitreiken van aandelen in ruil voor ingebrachte sociale huurwoningen verandert niets aan de onderlinge verhouding van de stemrechten tussen de lokale besturen uit het werkingsgebied, die door de Vlaamse Regering werd vastgelegd.

Prijsbepaling

Wordt een aanbod tot inbreng van de sociale huurwoningen gedaan aan de woonmaatschappij, dan kunnen partijen de overdracht regelen conform de bepalingen in artikel 4.38, §5, §6 en §7 van de Vlaamse Codex Wonen (VCW).

 

Dat betekent dat de woonmaatschappij en het lokaal bestuur vrij kunnen onderhandelen over de overdrachtsprijs, waarbij er wel wordt van uit gegaan dat rekening wordt gehouden met de sociale verhuurverplichting die aan de overgedragen woning verbonden is), én met de herinvesteringsverplichting (venale waarde) die bij de verkoop overgedragen wordt van het lokaal bestuur naar de woonmaatschappij.

 

Een belangrijk verschil met de situatie waarbij de woningen worden verkocht aan de woonmaatschappij, is dat een woonmaatschappij voor de financiering van de uitgegeven aandelen geen beroep kan doen op een renteloze lening van de VMSW. Dat is echter ook niet nodig omdat de nominale waarde van de aandelen gelijk is aan de overdrachtsprijs van de ingebrachte woningen. De woonmaatschappij moet m.a.w. ook geen kosten maken om de woningen te verwerven. Ook hier zorgen de bijzondere omstandigheden ervoor dat er kan vanuit gegaan worden dat de overdrachtsprijs een stuk lager zal liggen dan wanneer de woning op de private markt zou worden verkocht. Er wordt van overdrager en overnemer met andere woorden verwacht dat zij rekening houden met de bijzondere eigenschappen van de woonmaatschappijen om onderling een prijs overeen te komen.

 

Indien er op basis van onderhandelingen niet tot een prijsovereenkomst wordt gekomen, kan de meest gerede partij vragen dat de minister de prijs vaststelt. U kan zo’n aanvraag doen per e-mail aan erkenning.woonbeleid@vlaanderen.be of via post aan agentschap Wonen in Vlaanderen, afdeling Woonbeleid, Herman Teirlinckgebouw, Havenlaan 88, Bus 40D 1000 Brussel. Als het agentschap Wonen in Vlaanderen vaststelt dat het lokaal bestuur en de woonmaatschappij het niet eens raken over de prijs voor de overdracht van de rechten, vraagt het agentschap aan de commissarissen van de Vlaamse Belastingdienst om de venale waarde te bepalen, rekening houdend met de bijzondere eigenschappen van de sociale huisvestingsmaatschappijen. De minister bevoegd voor Wonen zal dan op basis van de vastgestelde venale waarde de overdrachtsprijs vaststellen, waarbij hij volgende bedragen kan aftrekken:

• De openstaande leningen bij de VMSW, Vlabinvest apb en het Vlaams Financieringsfonds voor Grond en Woonbeleid voor Vlaams-Brabant die betrekking hebben op de over te dragen onroerende goederen. De lopende lening wordt immers verplicht mee overgedragen aan de overnemer.

 

• De ontvangen subsidies die uitsluitend hebben bijgedragen tot de marktwaarde van de betrokken onroerende goederen. Concreet gaat het om de ontvangen REG- en VKF-subsidies (maar lokale besturen konden daarvan geen gebruik maken, dus dat zal niet van toepassing worden)

Eerder verkregen subsidies

Het lokaal bestuur mag de opbrengst van de overdracht vrij gebruiken en moet geen subsidies terugbetalen, zelfs wanneer de verbintenissentermijn nog niet is verstreken.

 

Dit is zo omdat enkel de subsidies worden verrekend die hebben bijgedragen tot de marktwaarde van de betrokken onroerende goederen (REG- en VKF-subsidies, zie boven). Subsidies die zijn verleend, bijvoorbeeld in het kader van SBR, waren ook bedoeld om de initiatiefnemer in staat te stellen om de woning volgens de voorwaarden van het KSH te verhuren aan een lagere huurprijs. Die sociale verhuurverplichting blijft gelden voor de overnemende woonmaatschappij. Daarom dat de overdrachtsprijs rekening houdt met de (beperktere) opbrengstenstroom van sociale verhuring, aangezien de overnemende woonmaatschappij voor de financiering enkel beroep kan doen op een renteloze lening en de sociale huuropbrengsten moeten volstaan om zowel de werkings- en onderhoudskosten te betalen als de aflossing van die lening (en eventuele overgenomen leningen).

Voorbereiding overdracht en kosten

Welke de aandachtspunten zijn bij de administratieve voorbereiding van de overdracht van onroerend goed, kan u nalezen in het hoofdstuk omtrent de voorbereiding van de overdracht van onroerende goederen.