Veelgestelde vragen

In de veelgestelde vragen verwijzen we naar de volgende documenten via de volgende afkortingen:

1. Een woonmaatschappij moet minimaal 1000 woningen hebben. Welke woningen tellen hierin mee? Wat betekent dit binnen de huidige fusies bij SHM's?

   De minimale schaalgrootte voor een woonmaatschappij is 1.000 sociale huurwoningen. Die minimale schaal moet een woonmaatschappij halen tegen 1 januari 2024. Bij een erkenningsaanvraag voor die datum kan worden verwacht dat de woonmaatschappij zal moeten aantonen dat ze de minimale schaalgrootte tegen dan haalt.

    

   Welke woningen tellen mee?

   In deze 1000 woningen tellen gerealiseerde en geplande (minstens opgenomen in de meerjarenplanning) mee.

    

   De woningen van SVK’s, ingehuurd op de private markt, tellen niet mee om deze 1.000 woningen te behalen. De woningen van gemeenten of OCMW’s tellen wel mee als ze die verkopen aan de woonmaatschappij of aan haar in beheer geven. De lokale besturen mogen dus zelf beslissen of ze die woningen overdragen aan een SHM (of in de toekomst aan een woonmaatschappij). Sowieso krijgen ze vanaf 1 januari 2023 geen subsidies of gesubsidieerde financiering meer voor investeringen in hun bestaande woningen of voor nieuwe woningen.

    

   Aan een aantal SHM’s heeft de Vlaamse Regering uitstel gegeven om te voldoen aan de minimale schaal van 1000 woningen. Dat uitstel loopt uiterlijk tot 31 december 2023.

    

   Erkenning

   Los van een eventueel verkregen uitstel om te voldoen aan de minimale schaal, zal de erkenning van de huidige SHM’s van rechtswege eindigen vanaf 1 januari 2023 wanneer zij geen tijdelijke erkenning kregen als SHM.

    

   Een tijdelijke erkenning als SHM tot 30 juni 2023 is alleen mogelijk als een SHM aantoont dat ze tegen dan wél kan voldoen aan alle erkenningsvoorwaarden voor een woonmaatschappij. Daarom kan ook verwacht worden dat een SHM ook voor een tijdelijke erkenning zal moet aantonen dat ze de minimale schaalgrootte van 1000 woningen tegen 1 januari 2024 zal halen.

    

   U leest meer over de erkenning en de erkenningsvoorwaarden van woonmaatschappijen in het bericht van 24 december 2020 op Woonnet (inloggen nodig).

    

2. Tellen woningen die lokale besturen in beheer geven aan de woonmaatschappij mee voor de schaalgrootte van minimaal 1000 woningen?

   Woningen van lokale besturen (gemeenten, OCMW’s, …) die een sociale huisvestingsmaatschappij verhuurt en uitbaat, zonder het eigendomsrecht te hebben, tellen ook mee om de minimale schaalgrootte te berekenen.

    

   De SVK-woningen tellen niet mee. Dat geldt ook als het SVK woningen van lokale besturen beheert en verhuurt.

    

3. Hoe blijft de SVK-werking en -subsidiëring behouden in de woonmaatschappij?

   De financiering van een woonmaatschappij zal bestaan uit de som van de financieringsstromen waarvan de woonactoren genoten voor hun fusie.

    

   Huurbegeleiding

   Er zijn nog geen expliciete afspraken gemaakt over de mate waarin de huurbegeleidingscapaciteit van het SVK ingezet moet worden voor de sociale huurders van een SHM na de vorming van een woonmaatschappij. Het beleid verwacht wel dat de specifieke steun voor SVK-huurders behouden blijft. De specifieke huurbegeleidingsexpertise van SVK’s wordt een structurele aanvulling om de basisbegeleidingstaken tegenover sociale huurders op te nemen. De huidige garanties tegenover de eigenaar van een SVK-woning (gegarandeerde huurbetaling, verlaagd tarief onroerende voorheffing, …) blijven behouden.

    

   Subsidiëring

   De financiering van een woonmaatschappij zal bestaan uit de som van de financieringsstromen waarvan de woonactoren genoten voor hun fusie. Op die manier kunnen de middelen voor de SVK-activiteit blijven toenemen naarmate het in huur genomen woonpatrimonium groeit.

 

4. Wat gebeurt er met de koopmaatschappijen? Moeten zij ook opgaan in de woonmaatschappij?

   Volgens het decreet eindigt de erkenning van alle SHM’s op 1 januari 2023, dus ook van de SHM’s die alleen sociale koopactiviteiten uitvoeren. Dit betekent dus dat ook deze SHM’s betrokken worden bij de vorming van de woonmaatschappijen. Alleen woonmaatschappijen zullen immers een nieuwe erkenning kunnen krijgen.

 

5. Valt Vlabinvest ook onder de evolutie naar woonmaatschappijen of niet?

   De vorming van de woonmaatschappijen heeft geen impact op de werking van Vlabinvest. Vlabinvest kan haar activiteiten ongewijzigd verderzetten in de gemeenten waar ze actief is.

 

6. Kan een holdingstructuur om de woonmaatschappij vorm te geven?

   Nee. Een holdingstructuur voldoet niet aan decretaal vastgestelde erkenningsvoorwaarden voor woonmaatschappijen.

    

   Woonmaatschappijen moeten de rechtsvorm van besloten vennootschappen hebben. Deze besloten vennootschappen moeten aan een aantal (decretaal) vooropgestelde erkenningsvoorwaarden voldoen. Dit gaat over de statuten, het bestuur, de vermogensregeling en instandhouding ervan, interne en externe controle,….

    

   Woonmaatschappijen kunnen hun bevoegdheden niet delegeren aan dochterondernemingen.

    

   Een woonmaatschappij kan dus ook niet in twee werkingsgebieden actief zijn.

 

7. Welke mogelijkheden biedt het decreet om de vertegenwoordiging van de lokale besturen te garanderen binnen de werking van de woonmaatschappij?

   Het is de bedoeling van de Vlaamse Regering om lokale besturen een verhoogde betrokkenheid te geven in de woonmaatschappijen en dus in het lokale, sociale woonbeleid. Deze intentie is dan ook verduidelijkt in het decreet. U leest hier hoe deze betrokkenheid in het decreet verankerd is.

    

   1. Prominente aandeelhouder

   Het aandeelhouderschap van lokale besturen in de woonmaatschappij is niet alleen gewaarborgd; lokale besturen krijgen een bevoorrechte positie tegenover andere aandeelhouders. Lokale besturen beschikken gezamenlijk altijd over meer dan 50% van het totale aantal stemrechten verbonden aan de aandelen. . In de toekomst zullen alleen nog publieke aandeelhouders (geen private) aandelen in een woonmaatschappij kunnen verwerven.

    

   Lokale besturen mogen onderling zelf de stemrechtverhoudingen vastleggen, zolang ze verantwoord zijn vanuit het woonbeleid.

    

   2. Uitgebreid collegiaal bestuursorgaan & bestuurders in directiecomité

   Het maximum aantal leden van het bestuursorgaan (raad van bestuur) is uitgebreid tot 15. Het bestuursorgaan is een zogenaamd collegiaal bestuursorgaan, waardoor met elke stem in het orgaan of de raad moet rekening gehouden worden bij de operationele en strategische keuzes. Zo is de medezeggenschap van kleinere aandeelhouders-lokale besturen beschermd. Hiervan kunt u niet statutair afwijken.

    

   Naast het bestuursorgaan (de raad van bestuur) kan een orgaan van dagelijks bestuur (directiecomité) worden aangesteld. Dit directiecomité bestaat uit de directeur en maximaal twee leden van dit bestuursorgaan. Dit aantal bestuursleden kan worden uitgebreid naar maximaal vier leden bij woonmaatschappijen met minstens 5000 sociale huurwoningen in beheer of een werkingsgebied van minstens 15 gemeenten.

    

   De bestuurdersmandaten lopen voor een duurtijd van zes jaar, afgestemd op de lokale verkiezingen, zodat het lokale huisvestingsbeleid weerspiegeld is in de structuur en werking van de woonmaatschappij.

    

   3. Comités

   In elke woonmaatschappij kan er altijd een auditcomité worden opgericht. De samenstelling en opdracht van dat comité staan in de vennootschapswetgeving.

    

   Het bestuursorgaan, de met het dagelijks bestuur belaste directeur of het directiecomité van elke woonmaatschappij kan beslissen om, onder zijn verantwoordelijkheid, adviserende comités op te richten. Aan die comités kunnen verschillende bevoegdheden worden gedelegeerd. Dit zal afhangen van de lokale noden en behoeften. De eenheid van bestuur is natuurlijk essentieel en de raad van bestuur is uiteindelijk eindverantwoordelijke maar daarbinnen kan er veel op formele wijze worden gedelegeerd naar de subcomités.

    

   Adviserende comités

   Via een of meer adviserende comités kunt u zo de vertegenwoordiging en betrokkenheid van lokale besturen nog beter organiseren en verankeren, bijvoorbeeld bij grotere woonmaatschappijen of woonmaatschappijen met een ruimer werkingsgebied. Alle woonmaatschappijen mogen adviserende comités oprichten; dit hangt niet af van de grootte van de woonmaatschappij of van het werkingsgebied.

    

   Voorbeelden van adviserende comités zijn een comité bouw- en renovatieprojecten, een toewijzingscomité als dat enkel een adviserende rol heeft …

    

   Comités met een bijzondere machtiging

   Naast adviserende comités kunt u ook comités oprichten met een bijzondere machtiging, dat zijn comités met een duidelijk afgebakende opdracht en met een duidelijk vastgestelde procedure van besluitvorming. Deze comités kunnen van het bestuursorgaan effectief beslissingsbevoegdheid krijgen.

    

   Een voorbeeld van een comité met bijzondere machtiging is een toewijzingscomité als dat beslissingsbevoegdheid kreeg van het bestuursorgaan.

    

   Dit alles gebeurt natuurlijk met respect voor de bevoegdheden van de raad van bestuur.

    

   4. Toewijzingsraad

   Het werkingsgebied van een woonmaatschappij kan opgedeeld worden in deelgebieden waarin telkens een toewijzingsraad is. Ook voor het hele werkingsgebied kan er een toewijzingsraad zijn. De voorwaarden voor zo’n toewijzingsraad bepaalt de Vlaamse Regering nog.

    

   Deze toewijzingsraden zijn samengesteld uit vertegenwoordigers van de verhuurders, de lokale besturen en de relevante huisvestings- en welzijnsactoren uit het werkingsgebied of het deelgebied van de woonmaatschappij.

    

   Deze samenstelling zou voor de lokale besturen een gebiedsgebonden inhoudelijke aanpak bij de toewijzingen en bij opmaak van het toewijzingsreglement moeten garanderen. Ook dit is een voorbeeld van hoe een grote woonmaatschappij haar werking gedecentraliseerd kan uitbouwen.

 

8. Als lokale besturen de eigendom van hun sociale huurwoningen niet overdragen naar een woonmaatschappij, moeten zij die woningen wel minstens in 'beheer' geven aan een woonmaatschappij?

   De woonmaatschappij moet zo snel mogelijk minstens het beheer overnemen van de onroerende goederen uit haar werkingsgebied van SHM’s, SVK’s, VWF en andere woonmaatschappijen en moet ten laatste op 1 januari 2028 alle rechten hebben overgenomen.

    

   Een woonmaatschappij moet slechts de rechten op onroerende goederen van gemeenten en OCMW’s overnemen, wanneer deze actoren de rechten ook aanbieden aan de woonmaatschappij.

    

   Lokale besturen zijn dus niet verplicht om minstens het beheer van hun sociale huurwoningen over te dragen aan de woonmaatschappij. De woonmaatschappij is wel verplicht om in te gaan op het aanbod van lokale besturen om hun rechten op hun sociaal woonpatrimonium over te nemen.

Bouw en renovatie

1. Wat gebeurt er met lopende renovaties?

   Het regeerakkoord voorziet dat een initiatiefnemer het recht op gesubsidieerde financiering behoudt voor alle investeringen als er een toekenning was voor die financiering voor 1 januari 2023. Het is ook uitdrukkelijk niet de bedoeling dat u geplande of nodige renovatiewerken aan woningen uitstelt omdat die deel zullen uitmaken van de overdracht naar de toekomstige woonmaatschappij.

Overdrachten

Deze rubriek is gebaseerd op de uitwerking van het uitvoeringsbesluit dat de Vlaamse Regering op 15 oktober 2021 een eerste keer principieel goedkeurde. Deze regelgeving is dus niet definitief en kan nog wijzigen. De streefdatum om dit besluit in werking te laten treden, is 1 januari 2021.

1. Wie moet onroerende goederen overdragen?

   SHM’s en SVK’s zijn verplicht om alle onroerende goederen die ze bezitten en die liggen in een gemeente die niet behoort tot het werkingsgebied van de woonmaatschappij waartoe de SHM zich zal omvormen of waartoe de SHM of het SVK zal behoren, over te dragen aan de woonmaatschappij die voor dat werkingsgebied erkend is.  
   
   Lokale besturen (gemeenten, OCMW’s, IGS’s, …) zijn niet verplicht om onroerende goederen aan de woonmaatschappij over te dragen. Zij kunnen dat wel vrijwillig doen. Woonmaatschappijen mogen deze overdracht niet weigeren art. 4.38, §4 en 5 VCW en art. 209 §3 D. 09/07/2021 als deze onroerende goederen inzetbaar zijn voor sociale huisvestingsprojecten.  mee? Wat betekent dit binnen de huidige fusies bij SHM's?

    

2. Welke onroerende goederen moet u overdragen?

   U bent verplicht alle onroerende goederen die geschikt zijn voor sociale huisvesting over te dragen als deze onroerende goederen in een gemeente liggen die niet behoort tot het werkingsgebied van de woonmaatschappij waartoe uw SHM zich zal omvormen of waartoe uw SHM of uw SVK zal behoren.

    

   Onder ‘geschikt’ voor sociale huisvesting verstaan we:

   • bebouwde en onbebouwde percelen

   • percelen met een project in voorbereiding of in uitvoering. In een volgende nieuwsflash over het uitvoeringsbesluit leest u meer over de overgangsbepalingen hierbij.

   • onroerende goederen voor sociale huisvesting zelf, maar ook om de uitbating art. 4.38, §4 en §5 VCW en art. 209 §3 D.09/07/2021 ervan te faciliteren. Bijvoorbeeld: bescheiden woonaanbod dat mee sociale huisvesting financiert, niet-residentiële ruimten verworven voor de realisatie van sociale woonprojecten (parkings, commerciële ruimten, dienstencentra…).

    

   Bij onroerende goederen waarop u alleen erfpacht- of opstalrechten art. 4.38, §4 en 5 VCW en art. 209 §3 D.09/07/2021 bezit, moet u alleen die rechten overdragen.

    

   U draagt deze onroerende goederen over aan de woonmaatschappij die voor dat werkingsgebied erkend is. U kan ook al overdragen aan een SHM onder de opschortende voorwaarde art. 205 §7 D.09/07/2021 dat de SHM erkend wordt als woonmaatschappij.

    

   Het is aan de overnemende SHM of woonmaatschappij om aan te tonen dat deze onroerende goederen ‘niet geschikt voor sociale huisvesting’ zouden zijn in de hierboven beschreven ruime betekenis. Voorbeelden zijn: de gronden zijn niet voor woningbouw bestemd, zijn waterziek, zijn risicogronden qua bodemverontreiniging, … Alleen dan vervalt de overnameverplichting.

    

3. Wanneer moet u onroerende goederen overdragen?

   Voor SHM's en SVK's

   U moet alle rechten van deze onroerende goederen overgedragen hebben voor 1 januari 2028 art. 4.38, §4 en 5 VCW en art. 209 §3 D.09/07/2021 

    

   Voor lokale besturen

   U bent niet verplicht om onroerende goederen over te dragen aan de woonmaatschappij, maar u kan dat wel vrijwillig doen. De opbrengsten van de verkopen van die woningen mag u vrij aanwenden.

    

   Hou er rekening mee dat u de sociale huurwoningen die u behoudt verplicht moet blijven inzetten voor sociale huur. Voor eventuele investeringen aan deze woningen of de omgeving ervan kunt u vanaf 1 januari 2023 geen subsidies (FS3-leningen of SSI-subsidies) meer krijgen.

    

   Wilt u de woningen later niet langer sociaal verhuren, zonder ze over te dragen aan de woonmaatschappij? Dan bent u verplicht om de venale waarde van die woningen te herinvesteren art. 4.1/1 VCW in de sociale huisvestingssector.

 

4. Wanneer bent u verplicht om onroerende goederen over te nemen?

   Als erkende woonmaatschappij moet u verplicht de rechten overnemen art. 4.38, §4 en §5 VCW en art. 209 §3 D.09/07/2021 op de onroerende goederen die geschikt zijn voor sociale huisvesting en die in uw werkingsgebied liggen. U bent hiertoe verplicht bij aanbiedingen van lokale besturen, SHM’s, woonmaatschappijen, SVK’s en het Vlaams Woningfonds (VWF).

    

   Meestal zal snel duidelijk zijn welke SHM’s en SVK’s een woonmaatschappij vormen en welke precieze SHM de overnemende woonmaatschappij wordt. Deze SHM kan de overnames ook al doen als ze (nog) niet erkend is als woonmaatschappij; dit gebeurt dan onder de opschortende voorwaarde art. 201, §1, art. 2052 §7 en, art. 212 §1 en art. 209 §1 D.09/07/2021 van de erkenning als woonmaatschappij.

 

5. Hoe moet u onroerende goederen overdragen?

   Het decreet van 9 juli 2021 legt een cascade art. 4.38 §7 VCW op hoe de overdracht moet gebeuren. U leest hierover meer in de nieuwsflash van 3 juni 2021. In principe is het de bedoeling dat alle overdrachten tegen een vergoeding in aandelen (via herstructurering) zouden verlopen, maar dit is waarschijnlijk niet in alle situaties mogelijk.

    

   Overdragen via een herstructurering is bijvoorbeeld niet mogelijk voor patrimonium van SVK’s, lokale besturen, het VWF of de VMSW.1 Ook voor kleinere overdrachten van SHM’s naar woonmaatschappijen kan het efficiënter zijn om patrimonium te verkopen. 

    

   U kan ook eigendoms-, erfpacht- of opstalrechten op onroerende goederen overdragen via een overdracht van algemeenheid of een bedrijfstak. Deze techniek kan in het bijzonder nuttig zijn voor overdrachten van SVK’s die geen overdrachten via een herstructurering kunnen doen. Tenzij deze overdracht van algemeenheid of bedrijfstak ‘om niet’ gebeurt, wordt zo’n transactie gelijkgesteld met een verkoop. 

    

   Belangrijk: voor een verwerving van onroerende goederen via een overdracht van algemeenheid of overdracht van bedrijfstak ten bezwarende titel (dus niet ‘om niet’), kunt u geen renteloze lening krijgen.

    

   Is een overdracht tegen vergoeding in aandelen niet mogelijk, dan kunt u overdragen via een verkoop.

    

   Lokale besturen kunnen hun onroerende goederen ook inbrengen in de woonmaatschappij tegen (bijkomende) aandelen. Zij kunnen ook beslissen om enkel de erfpacht- of opstalrechten aan de woonmaatschappij aan te bieden en de eigendomstitel te behouden. 

 

6. Aan welke prijs worden onroerende goederen overgedragen?

   1° Overdracht tegen vergoeding in aandelen

   Bij een overdracht via herstructurering worden de overdrachten vergoed in aandelen van de overnemende woonmaatschappij.

    

   Hoe wordt de balans gesplitst?

   De balans van de overdragende SHM wordt dan als volgt gesplitst.

    

   Afsplitsing van de activa van de over te dragen woningen

   Hieronder vallen onder andere:

   • de actiefwaarde van deze woningen

      

   • de vorderingen op de huurders van deze woningen

      

   • andere vorderingen op deze woningen (bv. nog te ontvangen subsidies, aftrekbare btw, …)

      

   • de gelden van de huurwaarborgen van de huurders van deze woningen

      

   • te bepalen via een akkoord tussen de gesplitste, overdragende SHM A en de overnemende SHM B: een deel van de algemene liquide middelen (rekening-courant bij de VMSW, bankrekeningen buiten de VMSW, kas, …), samen met een deel van de activa voor de werking van de SHM (kantoorgebouw, ICT-materiaal, rollend materieel, …)

      

   • …

    

   Afsplitsing van de passiva van deze over te dragen woningen

   Hieronder vallen onder andere:

   • het kapitaal van de leningen (vooral VMSW-leningen, eventueel andere leningen op deze woningen)

   • kapitaalsubsidies

   • voorzieningen

   • schulden tegenover de huurders van deze woningen

   • andere schulden (bv. leveranciersschulden, btw, ..)

   • een deel van het kapitaal

   • een deel van de reserves

   • …

    

   Deze activa en passiva moeten in evenwicht zijn op het moment van de splitsing.

    

   Wat ontvangen de aandeelhouders?

   De aandeelhouders van de overdragende SHM zullen voor het bedrag van het afgesplitste kapitaal aandelen ontvangen van de overnemende SHM of woonmaatschappij. Doordat aandeelhouders van SHM’s en woonmaatschappijen enkel recht hebben op de terugbetaling van de nominale waarde van hun oorspronkelijk ingebracht kapitaal, zullen ze voor hetzelfde bedrag aan nominaal kapitaal aandelen van overnemende SHM of woonmaatschappij ontvangen.

    

   In principe ontvangt elke aandeelhouder van de overdragende SHM voor de nominale waarde van zijn aandelen in het afgesplitste kapitaal van de overdragende SHM aandelen van de overnemende SHM. De onderlinge verhouding tussen de aandeelhouders van de overdragende SHM in het afgesplitste kapitaal van deze SHM is in principe dezelfde als de onderlinge verhouding van het kapitaal van deze aandeelhouders in het totale kapitaal van de overdragende SHM voor de uitvoering van de partiële splitsing.

    

   De aandeelhouders van de overdragende SHM die via deze weg aandeelhouder worden van de overnemende SHM kunnen later uittreden, als de voorwaarden van de liquiditeits- en balanstests voldaan zijn. Bij uittreding hebben deze aandeelhouders recht op de uitbetaling van de initiële, nominale waarde van hun inbreng in het kapitaal van de overnemende SHM.

    

   2° Overdracht op een andere wijze dan tegen vergoeding in aandelen

   Als een overdracht tegen een vergoeding in aandelen niet kan, kunnen de overdragende en overnemende partijen vrij onderhandelen over de overdrachtsprijs.

    

   Voorwaarden

   Bij zo’n onderhandeling over de overdrachtsprijs gelden in principe twee voorwaarden.

    

   Alle leningen die op het vastgoed rusten, worden mee overgedragen

   Alle leningen artikel 4.38, §6 VCW van de VMSW en Vlabinvest apb die op het vastgoed rusten, worden verplicht mee overgedragen. Dit is om de overdragende partij te beschermen: hij kan niet meer geconfronteerd worden met een openstaande lening voor vastgoed waarop hij geen zakelijke rechten meer heeft.

    

   De overdrachtsprijs mag niet negatief zijn.

   De overdrachtsprijs wordt berekend op de globale transactie van woningen en onbebouwde percelen die één actor overdraagt aan een SHM of woonmaatschappij. Ook als die overdrachten van dezelfde actor over verschillende jaren verlopen, speelt dit principe.

    

   De som van de overeengekomen overdrachtsprijzen, verminderd met alle leningen die de actor mee overdraagt en eventuele in te rekenen subsidies van alle overdrachten binnen deze transactie mag dus niet negatief art. 118 OB.15/10/2021 dat art. 4.155/3, 2de lid invoegt in het BVCW zijn.

    

   Wat bij geen overeenkomst over de overdrachtsprijs?

   Wanneer de overdracht tegen een vergoeding in aandelen is niet mogelijk én de overdrager en overnemer onderling geen akkoord bereiken over de prijs, dan zal de minister van Wonen de overdrachtsprijs art. 118 OB.15/10/2021 dat art. 4.155/3 invoegt in het BVCW bepalen.

    

   Daarvoor kan de overdrager, de overnemer of beide partijen samen een aanvraag indienen bij het agentschap Wonen-Vlaanderen. De aanvrager moet motiveren waarom een overdracht niet kan plaatsvinden tegen vergoeding in aandelen. Als reden waarom een overdracht tegen aandelen niet kan, volstaat niet dat een van de partijen niet wil overgaan tot overdracht tegen vergoeding in aandelen. Goed onderbouwde efficiëntieoverwegingen kunnen wel valide redenen vormen.

    

   Als Wonen-Vlaanderen op basis van de aanvraag vaststelt dat een overdracht tegen vergoeding in aandelen effectief niet mogelijk is, dan zal Wonen-Vlaanderen een commissaris van de Vlaamse Belastingdienst vragen om de venale waarde van het zakelijk recht op het over te dragen onroerend goed vast te stellen. Hierbij gaat het om de venale waarde, rekening houdend met de bijzondere eigenschappen van SHM’s. Wat deze bijzondere eigenschappen zijn, staat uitgebreid in de memorie van toelichting van het decreet van 9 juli 2021 (blz. 23-25).

    

   Daarna zal de minister van Wonen de overdrachtsprijs vaststellen. Hij baseert zich hiervoor op de geschatte venale waarde, waarvan hij de volgende bedragen aftrekt: de openstaande leningen van de VMSW en Vlabinvest apb die op het vastgoed rusten en mee worden overgedragen en de subsidies die bijdroegen tot de marktwaarde van het onroerend goed. Onder deze subsidies vallen voorlopig alleen de REG- en de VKF-subsidies – de VMSW en Wonen-Vlaanderen screenen nog overige subsidiestelsels, waardoor wijzigingen nog mogelijk zijn.

 

7. Waarvoor kan of moet u de verkoopsopbrengsten gebruiken?

   Normaal moet u verkoopopbrengsten altijd eerst gebruiken om leningen af te lossen die dienden om de overgedragen woningen te realiseren. Dit kan nu niet omdat die leningen mee worden overgedragen met de woningen.

    

   De basisregels art. 118 OB.15/10/2021 dat art. 4.155/4 invoegt in het BVCW over wat u met de eventuele verkoopopbrengsten van patrimonium (dat u heeft overgedragen aan een woonmaatschappij of SHM) moet doen, liggen al vast in het decreet. U leest hierover meer in de nieuwsflash van 3 juni 2021. De Vlaamse Regering bepaalde de verdere regels in dit ontwerpbesluit.

    

   U moet volgende cascade volgen:

   1. Eerst moet u met de opbrengsten de leningen terugbetalen die u aanging bij de VMSW om andere verwervingen bij de vorming van woonmaatschappijen te financieren.

       

   2. Blijven er daarna nog middelen over? Dan moet u het saldo gebruiken om openstaande FS3-leningen vervroegd terugbetalen. U kan niet kiezen welke FS3-lening u eerst terugbetaalt. U bent verplicht om altijd de geconsolideerde FS3-lening met de langst resterende looptijd eerst terug te betalen. Als u eerst woningen verkoopt en pas in een latere fase woningen aankoopt, kan u er ook voor kiezen – mits u dat motiveert – om te wachten met de vervroegde terugbetaling van FS3-leningen en die middelen op een renteloze rekening-courant van de VMSW parkeren. In dat geval moet u dat geld gebruiken voor de eerstvolgende aankopen van onroerende goederen van andere actoren bij de vorming van woonmaatschappijen.

       

   3. Blijven er nadien nog gelden over? Dan komen ze automatisch op een renteloze rekening-courant van de VMSW. Binnen de vijf jaar na de verkoop van het vastgoed moet u de nog niet via stap 1 of stap 2 aangewende middelen herinvesteren in verrichtingen, waarvoor u normaal een FS3-lening zou opnemen. Let wel: u kan die middelen niet aanwenden voor betalingen die het subsidiabele prijsplafond overschrijden.

 

8. Welke steunmaatregelen zijn er voor overdrachten?

   Het ontwerpbesluit voorziet een aantal steunmaatregelen. U leest hieronder welke dit zijn.

    

   1° Renteloze leningen

   Leningen voor de verwerving van eigendoms- en erfpachtrechten sociale huurwoningen art. 118 OB 15/10/2021, dat art. 4.155/1 invoegt in het BVCW

    

   Verwerven voor een eigendomsrecht

   Om een eigendomsrecht te verwerven op een sociale huurwoning van een andere partij, kan een SHM en een woonmaatschappij een renteloze lening opnemen bij de VMSW. Het bedrag van de lening bedraagt ten hoogste de prijs die u onderling onderhandelde of de prijs die de minister van Wonen vaststelde. In beide gevallen worden de openstaande leningen en de subsidies die bijdroegen tot de marktwaarde van het vastgoed afgetrokken van de prijs om tot het maximale leenbedrag te komen.

    

   Verwerven van een erfpachtrecht

   Bij de verwerving van een erfpachtrecht op een sociale huurwoning kan u alleen een renteloze lening opnemen in de volgende gevallen:

   • Een lokaal bestuur biedt u enkel een erfpachtrecht aan en op het vastgoed rust geen openstaand leningssaldo bij de VMSW of Vlabinvest apb meer.

      

   • De overdrager bezit zelf enkel erfpachtrechten  op de woning of opstalrechten op de grond, waarop de woning is opgericht.

    

   In deze beide gevallen bedraagt de lening maximaal het bedrag dat op het moment van de vestiging van het zakelijk recht wordt betaald. Dat bedrag wordt beperkt tot de prijs van de eenmalige canon van de erfpachtrechten, zoals die bepaald zou worden wanneer de verwerving via een FS3-financiering zou gebeuren.

    

   Dit leningsbedrag is beperkt tot het financieringsplafond dat geldt bij de aankoop, vermenigvuldigd met een bepaald percentage. Dit percentage bedraagt 25% voor een erfpachtperiode van maximaal 40 jaar en wordt vermeerderd met een half procentpunt per extra jaar.

    

   Daarvan wordt het openstaande saldo van de leningen die voor de financiering van de erfpachtrechten van de sociale huurwoning zijn aangegaan bij de VMSW afgetrokken (aangezien die leningen mee worden overgedragen), net als eventuele subsidies die bijdroegen aan de marktwaarde van het onroerend goed.

    

   De looptijd van de lening bedraagt standaard 20 jaar. U kan de VMSW vragen om de looptijd gelijk te zetten met de resterende looptijd van de lening die mee wordt overgedragen. De looptijd van de lening kan nooit langer zijn dan 33 jaar. De lening wordt afgelost op basis van annuïteiten.

    

   Leningen voor de verwerving van eigendoms- en erfpachtrechten onbebouwde percelen art. 118 OB 15/10/2021, dat art. 4.155/2 invoegt in het BVCW

    

   Verwerven van een eigendomsrecht

   Om een eigendomsrecht te verwerven op een onbebouwd perceel van een SHM, lokaal bestuur, VWF, VMSW, …, kan een SHM en een woonmaatschappij een renteloze lening opnemen bij de VMSW. Het bedrag van de lening bedraagt ten hoogste de prijs die u onderling onderhandelde of de prijs die de minister van Wonen vaststelde. In beide gevallen worden de openstaande leningen en de subsidies die bijdroegen tot de marktwaarde van het vastgoed afgetrokken van de prijs om tot het maximale leenbedrag te komen.

    

   Verwerven van een erfpachtrecht

   • U kunt alleen een renteloze lening opnemen voor de verwerving van een erfpachtrecht indien een lokaal bestuur u enkel een erfpachtrecht aanbiedt en op het vastgoed rust geen openstaand leningssaldo bij de VMSW of Vlabinvest apb meer.

      

   • De overdrager bezit zelf enkel erfpachtrechten  op de woning of opstalrechten op de grond.

    

   In deze beide gevallen bedraagt de lening maximaal het bedrag dat op het moment van de vestiging van het zakelijk recht wordt betaald. Dat bedrag wordt beperkt tot de prijs van de eenmalige canon van de erfpachtrechten, zoals die bepaald zou worden wanneer de verwerving via een FS3-financiering zou gebeuren.

    

   Daarvan wordt het openstaande saldo van de leningen die voor de financiering van de erfpacht- of opstalrechten van het onbebouwd perceel zijn aangegaan bij de VMSW afgetrokken (aangezien die leningen mee worden overgedragen), net als eventuele subsidies die bijdroegen aan de marktwaarde van het onbebouwde perceel.

    

   De looptijd van de lening bedraagt maximaal 10 jaar. De lening wordt in één keer afgelost op het einde van de looptijd van de lening. Wilt u voor het einde van de looptijd van de lening een project realiseren op het onbebouwde perceel en voldoet u daarvoor aan de voorwaarden? Dan kunt u deze lening laten omzetten artikel 5.44 BVCW in een FS3-lening.

    

   Leningen voor de verwerving van andere onroerende goederen

   Het besluit voorziet hiervoor geen bijzondere financieringsmodaliteiten. Daarvoor kunt u wel een beroep doen op de gebruikelijke marktconforme financiering die u bij de VMSW voor zo’n verrichtingen kunt aangaan.

    

   2° Vrijstelling van vergoeding voor bodemattesten

   Het aanvragen van bodemattesten voor de verplichte overdrachten (per kadastraal perceel of deel ervan) is in principe gratis art. 122 OB 15/10/2021, dat art. 4.160/1 invoegt in BVCW. Dit is zo bij overdrachten van een SHM, een SVK, een woonmaatschappij, het VWF, de VMSW, een gemeente, een OCMW, een welzijnsvereniging of een intergemeentelijke samenwerkingsverband naar een woonmaatschappij.

    

   Dit geldt alleen voor de eerste, bij de OVAM, ingediende aanvraag voor een perceel of deel ervan en indien u deze aanvraag voor 1 januari 2028 indiende.

    

   3° Vrijstelling van oriënterend bodemonderzoek bij risicogronden

   Uw verplichte overdrachten zijn vrijgesteld van een oriënterend bodemonderzoek art. 122 OB 15/10/2021 dat art. 4.160/2 invoegt in BVCW. Vooraf aan de overdracht moet u dus geen oriënterend bodemonderzoek laten uitvoeren of een verslag bezorgen aan de OVAM. Dit is zo voor overdrachten van een SHM, een SVK, een woonmaatschappij, het VWF, de VMSW, een gemeente, een OCMW, een welzijnsvereniging of een intergemeentelijke samenwerkingsverband naar een woonmaatschappij.

    

   Belangrijk: Wordt bij latere bodemonderzoeken bodemverontreiniging aangetroffen, waarvoor een beschrijvend bodemonderzoek of een bodemsanering nodig is? Dan treedt de SHM of woonmaatschappij die de gronden verwierf volledig in rechten en plichten van de SHM die de gronden overdroeg.

    

   4° Vrijstelling stedenbouwkundige informatieplicht

   De overdrachtsakten van deze onroerende goederen zijn vrijgesteld van het inwinnen van stedenbouwkundige informatie art. 5.2.1, §1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) . Deze overdrachten wijzigen immers de functionele aanwending van de over te dragen goederen niet en doen geen afbreuk aan de vergunningsaspecten art. 8 D. 09/07/2021 ervan.

    

   5° Herstructureringssteun

   De Vlaamse Regering voorziet een compensatie voor kosten bij het vormen van de woonmaatschappij. Een woonmaatschappij kan deze compensatie art 167 OB 15/10/2021, dat artikel 4.156 tot en met 4.159 vervangt maar één keer aanvragen, meer bepaald vanaf 1 januari 2022 tot uiterlijk 30 juni 2028.

    

   Hoeveel bedraagt de subsidiesteun?

   De maximale subsidie, het zogenaamde ‘subsidieplafond’, bestaat uit de som van de volgende drie forfaits. De optelsom leidt tot het maximale forfait.

    

   Een forfait per overgenomen (zakelijk recht op) een onroerend goed (woningen of kadastrale percelen)

   Dit forfait berekenen we als volgt:

   • tot en met de 2000ste overdracht: 100,00 euro per overdracht

   • vanaf het 2001ste tot en met de 5000ste overdracht: 50,00 euro per overdracht

   • vanaf de 5001ste overdracht 25,00 euro per overdracht

      

   De forfait ontvangt u alleen voor overdrachten die tegen een vergoeding in aandelen verlopen en voor de eerste 100 woningen die u via verkoop van dezelfde SHM of woonmaatschappij overneemt.

    

   Een forfait op basis van het aantal bij de herstructurering betrokken SHM’s en/of woonmaatschappijen

   Dit forfait bedraagt 50.000,00 euro als de woonmaatschappij minstens met twee SHM’s en/of woonmaatschappijen wordt gevormd.

    

   Vanaf de derde SHM en/of woonmaatschappij die bij de vorming van de woonmaatschappij via een herstructurering wordt betrokken, bedraagt het forfait 25.000,00 euro per SHM en/of woonmaatschappij met huur- of gemengde activiteiten en 12.500,00 euro per SHM met alleen koopactiviteiten.

    

   Voorbeeld: Een woonmaatschappij gevormd op basis van een herstructurering tussen drie SHM’s met huuractiviteit en één SHM met koopactiviteit krijgt een forfait van 87.500 euro. Dit is de som van 50.000 euro (2 SHM’s) + 25.000 euro (3e SHM huur) + 12.500 euro (4e SHM koop).

    

   Een forfait per overgenomen huurcontract (door het SVK overgedragen huurcontracten)

   Dit forfait berekenen we als volgt:

   • vanaf het eerste tot en met het 100ste huurcontract 150,00 per huurcontract

   • vanaf het 101ste huurcontract 100,00 euro per huurcontract.

      

   Om dit forfait te ontvangen, moet u aantonen dat u minstens 50 huurcontracten overnam.

    

   Welke kostenposten komen in aanmerking?

   Om dit subsidiebedrag te ontvangen, moet u effectief betaalde facturen of andere bewijsstukken kunnen voorleggen die rechtstreeks of onrechtstreeks betrekking hebben op de gevormde woonmaatschappij. De kostenposten die daarbij voor subsidie in aanmerking komen, zijn:

   • de notariskosten

   • de advieskosten

   • de kosten voor informatisering, hard- en software en automatisering

   • de verhuis- en herhuisvestingskosten

   • de communicatiekosten

   • de opmetingskosten

   • de betaalde verbrekingsvergoedingen

      

   Noteer daarbij dat de kostenpost ‘de betaalde verbrekingsvergoedingen’ niet gaat over verbrekings- en opzegvergoedingen voor het beëindigen van arbeidscontracten. Bewijsstukken die u al indiende om fusiesteun bij de fusie van twee of meer SHM’s aan te vragen, komen evenmin in aanmerking.

    

   Voorwaarden

   U kan geen subsidie krijgen als u zelf meer dan 100 woningen en/of percelen tegen vergoeding anders dan in aandelen heeft overgedragen of zal overdragen aan dezelfde woonmaatschappij of SHM.

    

   U kunt deze herstructureringssteun combineren met andere eventuele vergoedingen en subsidies. De voorwaarde is wel dat de totaliteit van de toelagen en subsidies niet hoger is dan de werkelijk gemaakte, op basis van al gemaakte aantoonbare kosten. Is de totale vergoeding hoger dan de kostprijs? Dan zal de subsidie worden beperkt tot de, op basis van facturen, aantoonbare kosten.

    

   Hoe dient u een dossier in?

   U kan nu nog geen aanvraag indienen. De VMSW zal u informeren van de procedure zodra de Vlaamse Regering het ontwerpbesluit definitief goedkeurt.

    

   6° Extra GSC-compensatie

   Woonmaatschappijen die woningen overnemen van een andere SHM of woonmaatschappij via een herstructurering kunnen beroep doen op een GSC-compensatie art. 167 OB 15/10/2021 dat art. 5.75/1 invoegt in BVCW als de overgenomen woningen van een SHM of woonmaatschappij komen die GSC ontving. Deze compensatie wordt de eerste 5 jaar na de erkenning jaarlijks uitbetaald.

    

   Hoe berekenen we deze GSC-compensatie? We delen het gemiddelde van de aan de overdragende SHM toegekende GSC van de referentiejaren 2017 tot en met 2021 door het aantal sociale huurwoningen gebruikt bij de GSC-berekening voor het referentiejaar 2021. Dit vermenigvuldigen we met het aantal woningen dat werd overgedragen via een herstructurering aan de woonmaatschappij of SHM.

    

   De compensatie wordt ook toegevoegd aan de inkomsten van de GSC-berekening van de overnemende woonmaatschappij.

    

   7° Vrijstelling beheersvergoeding

   Bij de verkoop van sociale woningen moet u de VMSW normaal gezien een beheersvergoeding art. 4.81 BVCW betalen die 1% van de verkoopprijs (excl. btw) bedraagt. Uitzondering hierbij zijn overgedragen woningen die u financierde met een NFS2- of FS3-lening.

    

   Voor overdrachten aan de woonmaatschappij moet u deze vergoeding nooit betalen art. 245 OB van 15/10/2021 .

    

   8° Vrijstelling machtiging om giften te aanvaarden

   Normaal moet een woonmaatschappij een machtiging krijgen van de minister van Wonen om giften artikel 4.130 BVCW te mogen aanvaarden.

    

   Om roerende en onroerende giften te aanvaarden die uitgaan van een andere SHM, woonmaatschappij, een gemeente, een OCMW, een andere publiekrechtelijke rechtspersoon of het VWF heeft een woonmaatschappij of SHM zo’n machtiging niet meer nodig art. 246. OB van 15/10/2021 .

    

9. Wat gebeurt er met lopende huurovereenkomsten van een SHM wanneer die in kantelt in een andere bestaande SHM? Moeten er addenda worden opgemaakt?

   Uw SHM neemt de huurovereenkomsten over. U moet als verhuurder duidelijk communiceren aan de huurder dat hij voortaan op een ander rekeningnummer de huurprijs moet storten.

   Als u dat doet, moet u de wijziging van het rekeningnummer niet in een addendum opnemen. Die administratieve last kunt u dus vermijden.

    

   Er is een specifieke regeling in het huidige sociaal huurstelsel vastgesteld voor de situatie dat een sociale verhuurder (i.c. SHM 1) een verhuurde woning verwerft.

    

   Artikel 6.58, §2 BVCW bepaalt:

   “§ 2. Als een verhuurder een sociale huurwoning als vermeld in artikel 1.3, § 1, eerste lid, 49°, van de Vlaamse Codex Wonen van 2021, met een zittende huurder verwerft, neemt hij de huurovereenkomst over en treedt hij, met behoud van de toepassing van het tweede lid, in alle rechten en verplichtingen van de overdrager van de huurovereenkomst. De overgangsperiode en de berekening van de huurprijs tijdens die overgangsperiode, vermeld in artikel 7.51, § 2, zijn van toepassing.”.

Financiering

1. Wat gebeurt er met uitstaande leningen bij de vorming van de woonmaatschappij?

   Als het om uitstaande leningen gaat die zijn afgesloten bij de VMSW, het Vlaams Financieringsfonds voor Grond- en Woonbeleid voor Vlaams-Brabant of Vlabinvest apb, zal de toekomstige woonmaatschappij de leningen overnemen die betrekking hebben op het patrimonium dat een andere SHM of lokaal bestuur aan die woonmaatschappij overdraagt. Voor de gevolgen op andere financiële engagementen of overeenkomsten is het belangrijk deze geval per geval te bekijken en goed te documenteren.

    

   De Vlaamse Regering heeft aangekondigd dat ze zal voorzien in financiële ondersteuning bij de vorming van woonmaatschappijen.

    

2. Gemeenten en OCMW's zullen geen beroep meer kunnen doen op FS3 en SSI-financiering voor projecten die vanaf 1 januari 2023 gegund worden. Gelden deze bepalingen dan ook voor de Woon- en Zorgbedrijven die nu sociale huurwoningen verhuren?

   Ja, ook voor deze instanties is geen aanvullende subsidie of financiering meer mogelijk. De wijziging rond de subsidiëring van lokale besturen (inclusief aanverwanten zoal WZB’s) voor de realisatie en instandhouding van sociaal woonaanbod zal opgenomen worden in het Besluit Vlaamse Codex Wonen van 2021.

    

3. Als lokale besturen hun sociale huurwoningen behouden, zijn er dan vanaf 1 januari 2023 financiële en/of fiscale nadelige gevolgen bij het beheer, de verhuur, de renovatie en/of vervangingsbouw van deze woningen?

   Financieel

   Lokale besturen hebben vanaf 1 januari 2023 geen recht meer op financiering, noch voor nieuwbouw, noch voor renovatieprojecten. Ook moet het lokaal bestuur vanaf dan verplicht de huurprijsberekening van de woonmaatschappijen toepassen voor de eigen woningen. Ze kunnen de aanpassing van de huurprijs stapsgewijs doorvoeren over een periode van 3 jaar.

    

   Fiscaal

   Gemeenten vallen onder de rechtspersonenbelasting, maar als zij verhuren is dit zonder btw op de huuropbrengsten. Hierdoor is de weliswaar voordelige btw van 12% op de aankoop, renovatie en onderhoud van sociale woningen niet aftrekbaar en dus een kost bij de sociale verhuring. Dit was zo in het verleden en blijft ook in de toekomst zo voor de eigen sociale woningen van de gemeente. Dit btw-tarief is deel van de btw-wetgeving en blijft behouden als het lokale bestuur de betrokken woningen sociaal verhuurt. Er is dus geen fiscaal nadeel aan verbonden.

Interne werking en klantenwerking

1. De vorming van de woonmaatschappijen brengt heel wat onzekerheden mee voor de personeelsleden. Hoe wordt daarmee omgegaan?

   Het traject van de woonmaatschappijen heeft niet alleen een inhoudelijke, maar ook een impact op het betrokken personeel. Om al enige onzekerheid te proberen weg te nemen, wordt ervan uitgegaan dat personeelsleden mee overgaan in de toekomstige woonmaatschappij.

   In de sociale huisvestingssector zijn de koepelorganisaties, VVH en HUURpunt, de werkgeversorganisaties. Daarom hebben zij een werkgroep personeel opgericht om de personeelszaken verder te bespreken en uit te klaren.

    

2. Wat is het belang van de toekomstige woonmaatschappij voor de (kandidaat-)huurder?

   De vorming van woonmaatschappijen is bedoeld om voordelen te creëren voor de sociale (kandidaat-)huurder.

    

   De (kandidaat-)huurder heeft zo één transparant aanspreekpunt waar hij/zij terechtkan. Ook inschrijven moet maar bij één organisatie, waar dit nu vaak apart bij verschillende actoren moet.

    

   Het samenbrengen van de SVK- en SHM-activiteiten maakt het mogelijk om expertise te delen en schaalvoordelen te creëren. Bijvoorbeeld: SHM’s zijn traditioneel sterker in het bouwen en renoveren, SVK’s in woonbegeleiding. Het samengaan van de expertises moet versterkend werken en zorgen voor meer sociale woningen, meer huurdersondersteuning, …. waarvan kandidaten en huurders dan ook de vruchten kunnen plukken.

    

   De VMSW start samen met de koepelorganisaties en sector een werkgroep communicatie, waarbij we samen met de sector algemene communicatietools kunnen voorzien. Zo kan u uw (kandidaat-)huurders tijdig informeren.

    

3. Wat gebeurt er met lopende visitaties van SHM's?

   De minister van Wonen heeft visitatieplanning van de 2de visitatieronde vastgelegd en die loopt tot in 2022.

    

   Hij verduidelijkte op 7 oktober 2021 in de commissie Wonen dat een opschorting van visitatie mogelijk is, voor de visitaties die in 2022 gebeuren en waarvoor nog geen concrete datum vastgelegd is. Door de coronacrisis schoof namelijk de planning van de tweede visitatieronde wat achteruit, waardoor sommige geplande visitaties veel dichter bij de uiterste datum tot vorming van een woonmaatschappijen zijn gevallen.

    

   16 SHM’s kunnen gebruikmaken van de mogelijkheid tot opschorting van de visitatie. De VMSW verwittigde hen persoonlijk en verduidelijkte hen hoe ze deze opschorting kunnen vragen.

    

4. Wat gaat er gebeuren met de besturen en de directeursfuncties na de fusie?

   De algemene vergadering van de woonmaatschappij beslist wie deel uitmaakt van het bestuursorgaan van de woonmaatschappij. Het decreet beperkt het aantal leden van het bestuursorgaan tot 15, dit naar analogie met de intergemeentelijke samenwerkingsverbanden. Tot 2024 is er een overgangsmaatregel en kunnen alle huidige raadsleden blijven zetelen. Het bestuursorgaan van een woonmaatschappij kan zich – zoals ook nu al het geval is voor SHM’s – laten bijstaan door adviserende comités, die onder bepaalde voorwaarden ook beslissings- of vertegenwoordigingsbevoegdheid kunnen krijgen.

    

   Voor de aanstelling van de algemeen directeur van de woonmaatschappij zijn verschillende scenario’s mogelijk, zoals bijvoorbeeld:

   • De verschillende SHM-directeurs van de deelnemende SHM's kunnen allemaal meedoen aan een assessment; wie het best uit dat assessment en een gesprek met (een afvaardiging van) de raad van bestuur komt, wordt directeur.

   • De functie van directeur kan ook extern opengesteld zie procedure in art. 4.133 e.v. BVCW worden, waardoor interne en externe profielen kunnen kandideren.