Kenmerken

Het kan zijn dat u gronden of woningen, geschikt voor sociale huisvesting, heeft verworven via een recht van erfpacht of recht van opstal. Ook deze rechten kunt u overdragen aan een SHM of woonmaatschappij.

a) Recht van erfpacht

Een recht van erfpacht is een zakelijk recht waarbij de erfpachter het volle genot en gebruik verkrijgt op andermans onroerend goed.

 

In theorie is de overdracht van deze rechten op een onroerend goed mogelijk, tenzij de overeenkomst tot vestiging van dat erfpachtrecht bepaalde voorwaarden aan een overdracht verbindt of een overdracht zelfs geheel uitsluit. De SHM draagt haar erfpachtrecht over aan de woonmaatschappij. De SHM draagt haar erfpachtrecht over aan een andere SHM of een woonmaatschappij. De verkrijgende maatschappij wordt dan de nieuwe erfpachthouder. De eigendom van het goed waarop het erfpachtrecht rust, blijft bij de eigenaar. Maar, als de SHM een erfpachtrecht had op een terrein en hier vervolgens een gebouw op heeft opgericht (waarvan zij ingevolge een accessoir opstalrecht eigenaar van is), gaat dit accessoir opstalrecht en dus de eigendom van het gebouwd onroerend goed mee over op de overnemer van het erfpachtrecht. De verkrijgende maatschappij wordt dan erfpachthouder van het terrein en tijdelijke eigenaar van het gebouw.

 

De verkrijgende maatschappij is ook de nieuwe titularis van de bevoegdheden die de SHM had. De erfpachtgever kan de verkrijgende maatschappij ook rechtstreeks aanspreken over de nakoming van de plichten die uit het erfpachtcontract voortvloeien. Echter, dit heeft niet noodzakelijk de bevrijding van de oorspronkelijke erfpachter tot gevolg. Dit houdt in dat de erfpachtgever in principe de oorspronkelijke erfpachter, de SHM, nog altijd kan aanspreken. Als de oorspronkelijke erfpachthouder wil bevrijd zijn van de verplichtingen onder het erfpachtcontract, is het vereist dat de erfpachtgever hiermee instemt. Een eventuele weigering van de erfpachtgever om hiermee in te stemmen kan rechtsmisbruik uitmaken, als de weigering niet op rechtmatige redenen steunt.

b) Recht van opstal

Een recht van opstal is een zakelijk gebruiksrecht dat het eigendomsrecht verleent op al dan niet gebouwde volumes, voor het geheel of een deel, op, boven of onder andermans grond om er bouwwerken of beplantingen te hebben. De opstalhouder is dus eigenaar van een bouwwerk en heeft in principe het recht om bouwwerken op te richten, maar hij is geen eigenaar van de grond.

 

In theorie kan de overdracht van deze rechten op een onroerend goed zonder probleem, tenzij de overeenkomst tot vestiging van dat opstalrecht hiervan afwijkt, door bepaalde voorwaarden aan de overdracht te verbinden of deze zelfs geheel uit te sluiten. De SHM draagt haar opstalrecht over aan een andere SHM of woonmaatschappij. De verkrijgende maatschappij wordt dan de nieuwe opstalhouder. De eigendom van het goed waarop het opstalrecht rust, blijft bij de eigenaar. Maar, als de SHM al heeft gebouwd op de grond, gaat de eigendom van het gebouwd onroerend goed mee over. De verkrijgende maatschappij wordt dan opstalhouder van het terrein en tijdelijke eigenaar van het gebouw.

 

De verkrijgende maatschappij is ook de nieuwe titularis van de bevoegdheden die de SHM had. De opstalgever kan ook rechtstreeks de verkrijgende maatschappij aanspreken over de plichten die uit de opstalovereenkomst voortvloeien. Echter, dit heeft niet noodzakelijk de bevrijding van de oorspronkelijke opstalhouder tot gevolg. Dit houdt in dat de opstalgever in principe nog altijd de oorspronkelijke opstalhouder, de SHM kan aanspreken. Als de oorspronkelijke opstalhouder wil bevrijd zijn van de verplichtingen onder de opstalovereenkomst, is het vereist dat de opstalgever hiermee instemt. Een eventuele weigering van de erfpachtgever om hiermee in te stemmen kan rechtsmisbruik uitmaken, als de weigering niet op rechtmatige redenen steunt.