Fiscale aspecten verkoop
In dit hoofdstuk leest u meer over:
Inkomstenbelastingen
Ervan uitgaande dat het SVK onderworpen is aan de rechtspersonenbelasting in toepassing van artikel 220, 3° WIB (d.i. de zogenaamde “derde categorie”), zullen de eventuele meerwaarden die het overdragende SVK realiseert naar aanleiding van de verkoop van een onroerend goed aan een woonmaatschappij mogelijks belastbaar zijn (artikel 220, 3° WIB juncto artikel 222, 4° en 6° WIB).
Meerwaarden op ongebouwde onroerende goederen
De meerwaarden die het SVK realiseert op in België gelegen ongebouwde onroerende goederen zijn principieel belastbaar in de rechtspersonenbelasting, indien deze onroerende goederen werden verkregen onder bezwarende titel en vervreemd worden binnen de acht jaar na de datum van verkrijging (d.i. de authentieke akte waarbij de verkrijging is vastgesteld of, bij gebrek aan authentieke akte, de datum waarop enigerlei andere akte of geschrift waarbij de verkrijging is vastgesteld, aan de registratieformaliteit is onderworpen). Indien de ongebouwde onroerende goederen werden verkregen middels schenking (waaronder de fiscale administratie ook zgn. ‘inbrengen om niet’ begrijpt (Com.IB nr. 222/7)), zijn de meerwaarden belastbaar indien de onroerende goederen worden vervreemd binnen de drie jaar na de akte van schenking en binnen de acht jaar na de datum van verkrijging (artikel 222, 4° WIB juncto artikel 90, 8° WIB).
Op deze algemene principes bestaan een aantal uitzonderingen (zie toelichting bij de aangifte in de rechtspersonenbelasting voor aanslagjaar 2021). In de context van een overdracht door een SVK aan een woonmaatschappij is de vrijstelling die geldt voor meerwaarden die gerealiseerd worden naar aanleiding van een overdracht in der minne van onroerende goederen ten algemene nutte relevant. Deze vrijstelling geldt evenwel enkel wanneer de overdracht in aanmerking komt voor kosteloze registratie (artikel 93, 4° WIB). Indien de overdracht door een SVK aan een woonmaatschappij aldus in aanmerking komt voor de vrijstelling van artikel 2.9.6.0.3, 1° Vlaamse Codex Fiscaliteit (‘kosteloze registratie’), zal het SVK geen rechtspersonenbelasting verschuldigd zijn op de eventuele meerwaarden die zij naar aanleiding van de overdracht realiseert. Voor de toepassingsvoorwaarden van de kosteloze registratie wordt verwezen naar de omschrijving van de fiscale gevolgen van de overdracht op het vlak van de btw en het verkooprecht (u leest er hieronder, onder de titel ‘Gronden’, meer over).
Indien de overdracht niet in aanmerking komt voor de kosteloze registratie en er aldus geen vrijstelling geldt, wordt het bedrag van de belastbare meerwaarde berekend als het positieve verschil tussen (i) de prijs waartegen het goed wordt overgedragen (of de verkoopwaarde die tot maatstaf van heffing van het verkooprecht heeft gediend, indien hoger), eventueel verminderd met de kosten die de belastingplichtige verantwoordt te hebben gedaan of gedragen voor de vervreemding van het goed en (ii) de prijs waartegen het goed werd verkregen (of de verkoopwaarde, indien hoger), vermeerderd met de kosten van verkrijging (dewelke bij gebrek aan bewijskrachtige gegevens geraamd worden op 25% van de verkrijgingsprijs). Het bedrag onder (ii) wordt daarenboven verhoogd met 5% voor elk jaar dat is verlopen tussen de datum van verkrijging van het goed en de vervreemding ervan (artikel 101, §1 WIB).
Verliezen die in de vijf vorige belastbare tijdperken werden geleden naar aanleiding van gelijkaardige verrichtingen kunnen in mindering gebracht worden van de belastbare meerwaarde (artikel 103, §2 WIB).
Het tarief waaraan de hiervoor omschreven meerwaarden belastbaar zijn, is afhankelijk van het tijdstip van de overdracht van de onroerende goederen. Indien de overdracht plaatsvindt binnen de 5 jaar na de verkrijging bedraagt het tarief 33% terwijl het tarief 16,5% bedraagt, indien de overdracht meer dan vijf jaar na de verkrijging plaatsvindt (artikel 225, 2° WIB). SVK’s kunnen op zich niet genieten van een verlaagd tarief.
Meerwaarden op gebouwde onroerende goederen
De meerwaarden die de SVK realiseert op in België gelegen gebouwde onroerende goederen zijn principieel belastbaar in de rechtspersonenbelasting, indien deze onroerende goederen werden verkregen onder bezwarende titel en vervreemd worden binnen de vijf jaar na de datum van verkrijging (d.i. de authentieke akte van verkrijging of, bij gebrek aan authentieke akte, de datum waarop enigerlei andere akte of geschrift waarbij de verkrijging is vastgesteld, aan de registratieformaliteit is onderworpen). Indien de gebouwde onroerende goederen werden verkregen middels schenking (waaronder de fiscale administratie ook zgn. ‘inbrengen om niet’ begrijpt (Com.IB nr. 222/11 juncto 222/7)), zijn de meerwaarden belastbaar indien de onroerende goederen worden vervreemd binnen de drie jaar na de akte van schenking en binnen de vijf jaar na de datum van verkrijging (artikel 222, 6° WIB juncto artikel 90, 10°, a) en b) WIB).
Eventuele meerwaarden zullen daarnaast eveneens belastbaar zijn indien het SVK een gebouw heeft opgetrokken op een grond die zij onder bezwarende titel of bij schenking (zie hiervoor) heeft verkregen, voor zover de bouwwerken een aanvang hebben genomen binnen de vijf jaar na de verkrijging van de grond en het geheel binnen de vijf jaar na de datum van eerste ingebruikname of verhuring van het gebouw werd vervreemd (artikel 222, 6° WIB juncto artikel 90, 10°, c) WIB). Meerwaarden verwezenlijkt op gronden waarop gebouwen zijn opgetrokken waarvan de verkoopwaarde lager is dan 30% van de verkoopprijs van het geheel zijn, daarentegen, onderworpen aan het fiscaal regime voor meerwaarden op ongebouwde onroerende goederen (artikel 91 WIB) (u leest er hierboven, onder de titel ‘Meerwaarden op ongebouwde onroerende goederen’, meer over).
Op deze algemene principes bestaan een aantal uitzonderingen (zie toelichting bij de aangifte in de rechtspersonenbelasting voor aanslagjaar 2021). In de context van een overdracht door een SVK aan een woonmaatschappij is de vrijstelling die geldt voor meerwaarden die gerealiseerd worden naar aanleiding van een overdracht in der minne van onroerende goederen ten algemene nutte relevant. Deze vrijstelling geldt evenwel enkel wanneer de overdracht in aanmerking komt voor de kosteloze registratie (artikel 93bis, 3° WIB). Indien de overdracht door een SVK aan een woonmaatschappij in aanmerking komt voor de vrijstelling van artikel 2.9.6.0.3, 1° Vlaamse Codex Fiscaliteit (‘kosteloze registratie’), zal het SVK aldus geen rechtspersonenbelasting verschuldigd zijn op de eventuele meerwaarden die zij naar aanleiding van de overdracht realiseert. Voor de toepassingsvoorwaarden van de kosteloze registratie wordt verwezen naar de omschrijving van de fiscale gevolgen van de overdracht op het vlak van de btw en het verkooprecht (u leest er hieronder, onder de titel ‘Gronden’, meer over).
Indien de overdracht niet in aanmerking komt voor de kosteloze registratie en er aldus geen vrijstelling geldt, wordt het bedrag van de belastbare meerwaarde berekend als het positieve verschil tussen (i) de prijs waartegen het goed wordt overgedragen (of de verkoopwaarde die tot maatstaf van heffing van het verkooprecht of de btw heeft gediend, indien hoger), eventueel verminderd met de kosten die de belastingplichtige verantwoordt te hebben gedaan of gedragen voor de vervreemding van het goed en (ii) de verkrijgingsprijs van het goed (of de verkoopwaarde, indien hoger), vermeerderd met 25% of met de werkelijk gedragen kosten van verkrijging, indien deze meer bedragen. Indien het een gebouw betreft dat door het SVK werd opgetrokken (zie hoger), is de verkrijgingsprijs gelijk aan de verkrijgingsprijs van de grond (of de verkoopwaarde die tot maatstaf van heffing van het verkooprecht heeft gediend, indien hoger), vermeerderd met de prijs van het opgetrokken gebouw die tot maatstaf van heffing van de btw heeft gediend (artikel 101, §2 WIB).
De verkrijgingsprijs onder (ii) wordt verhoogd met 5% voor elk jaar dat is verlopen tussen de datum van verkrijging van het goed en de vervreemding ervan. Indien het een gebouw betreft dat door het SVK werd opgetrokken (zie hoger), zal de verhoging van 5% enerzijds van toepassing zijn op de verkrijgingsprijs van de grond (per verlopen jaar tussen de verkrijging van de grond en de vervreemding ervan) en anderzijds op de bouwprijs van het gebouw (per verlopen jaar tussen de datum van eerste ingebruikname of verhuring van het gebouw en de vervreemding van het geheel). Deze verhoogde verkrijgingsprijs wordt vervolgens (i) verhoogd met de kosten van werken, die door de eigenaar zijn gedragen en die, in zoverre die werken aan het vervreemde gebouw zijn uitgevoerd tussen de datum van verkrijging, van eerste ingebruikname of van verhuring, en die van de vervreemding, aan hem zijn verstrekt en gefactureerd en (ii) verminderd met de vergoedingen verkregen ingevolge schade aan het vervreemde gebouw (artikel 101, §2 WIB).
Verliezen die in de vijf vorige belastbare tijdperken werden geleden naar aanleiding van gelijkaardige verrichtingen kunnen in mindering gebracht worden van de belastbare meerwaarde (artikel 103, §3 WIB).
De hiervoor omschreven meerwaarden zijn belastbaar aan een tarief van 16,5% (artikel 225, 3° WIB). SVK’s kunnen niet genieten van een verlaagd tarief.
Btw en verkooprecht
Gronden
De verkoop van een grond door een SVK aan een woonmaatschappij valt onder het stelsel van het verkooprecht. Sinds 1 januari 2022 bedraagt het algemeen tarief van het verkooprecht in Vlaanderen 12%. De aankoop van een grond voor doelstellingen van algemeen nut komt onder bepaalde voorwaarden evenwel in aanmerking voor een vrijstelling van het verkooprecht ('kosteloze registratie'). De rechtsgrond voor deze vrijstelling is terug te vinden in artikel 2.9.6.0.3, 1° van de Vlaamse Codex Fiscaliteit en geldt voor tot onteigening gerechtigde organen. Woonmaatschappijen zullen net zoals SHM’s gerechtigd zijn om tot onteigening over te gaan, waardoor zij in aanmerking komen voor de vrijstelling. Dit volgt uit artikel 6, eerst lid, 3°, i) van het Vlaams Onteigeningsdecreet en artikel 4.26, eerste lid van de Vlaamse Codex Wonen .
Teneinde toepassing te kunnen maken van de vrijstelling dient de akte te vermelden dat het een verkrijging wegens algemeen nut betreft (zie Standpunt Vlaamse Belastingdienst nr. 16075).
Merk op dat voor aankopen van onroerende goederen door SHM’s eveneens een verlaagd tarief van 6% geldt in de registratierechten. Aangezien een SHM als tot onteigening gerechtigde persoon evenwel kan genieten van een vrijstelling, wordt dit verlaagd tarief in de praktijk niet meer toegepast.
Woningen
Er dient een onderscheid gemaakt te worden tussen de overdracht van woningen die kwalificeren als “nieuw” voor btw-doeleinden en de overdracht van woningen die niet aan deze kwalificatie voldoen. Een woning wordt als nieuw beschouwd tot en met 31 december van het tweede jaar dat volgt op het jaar van de eerste ingebruikname van de woning.
Indien de woning kwalificeert als nieuw voor btw-doeleinden, kan btw van toepassing zijn op de overdracht van de woning en, desgevallend, het bijhorend terrein. Ervan uitgaande dat een SVK in principe niet kwalificeert als een beroepsoprichter in de zin van artikel 12, §2 Wetboek BTW, zal het SVK daarvoor wel moeten opteren. Tevens is vereist dat SVK de woning heeft verworven of heeft opgericht met toepassing van btw. In het kader van de optie voor de btw-heffing zal het SVK de formaliteiten van Koninklijk Besluit nr. 14 moeten respecteren.
In voorkomend geval zal, mits de voorwaarden daartoe vervuld zijn, toepassing gemaakt worden van het verlaagd tarief van 6% voor de levering van goederen die bestemd zijn voor de huisvesting in het kader van sociaal beleid aan SHM’s. Ervan uitgaande dat de woonmaatschappijen kunnen genieten van dezelfde fiscale voordelen als SHM’s, zal dit verlaagd tarief eveneens gelden in geval van een overdracht aan een woonmaatschappij. Dit verlaagd tarief wordt geregeld door het Koninklijk Besluit nr. 20 in uitvoering van het Wetboek BTW, bijlage A, Hoofdstuk XXXVI, §1, 1°, a).
Wanneer het SVK niet opteert voor de toepassing van de btw of het niet gaat om nieuwe woningen, gebeurt de aankoop onder het stelsel van het verkooprecht. Wanneer de woning aangekocht wordt door de woonmaatschappij voor doelstellingen van algemeen nut, geldt er onder bepaalde voorwaarden een vrijstelling van het verkooprecht ('kosteloze registratie') (u leest er hieronder, onder de titel ‘Gronden’, meer over). Merk overigens op dat, zelfs wanneer de overdracht onder de toepassing van het btw-stelsel gebeurt, het aangewezen kan zijn zich op de kosteloze registratie te beroepen, zodat evenmin het algemeen vast recht verschuldigd is.
Kantoorgebouwen en niet-residentiële ruimten
Er dient een onderscheid gemaakt te worden tussen kantoorgebouwen en niet-residentiële ruimtes die kwalificeren als “nieuw” voor btw-doeleinden en kantoorgebouwen en niet-residentiële ruimtes die niet aan deze kwalificatie voldoen (de definitie van “nieuw” vindt u hierboven onder de titel ‘Woningen’).
Indien het kantoorgebouw of de niet-residentiële ruimte kwalificeert als nieuw voor btw-doeleinden, kan de overdracht van de gebouwen en, desgevallend, het bijhorend terrein plaatsvinden met toepassing van btw, op voorwaarde dat het SVK het gebouw heeft opgericht of verworven met toepassing van btw en opteert voor de toepassing van de btw (u leest er hierboven, onder de titel ‘Woningen’, meer over).
Wanneer het SVK niet opteert voor de toepassing van de btw of het niet gaat om nieuwe gebouwen, gebeurt de aankoop onder het stelsel van het verkooprecht. Wanneer het kantoorgebouw of de niet-residentiële ruimte wordt aangekocht door de woonmaatschappij voor doelstellingen van algemeen nut, geldt er onder bepaalde voorwaarden een vrijstelling van het verkooprecht ('kosteloze registratie') (u leest er hierboven, onder de titel ‘Gronden’, meer over).. Merk overigens op dat, zelfs wanneer de overdracht onder de toepassing van het btw-stelsel gebeurt, het aangewezen kan zijn zich op de kosteloze registratie te beroepen, zodat evenmin het algemeen vast recht verschuldigd is.