Doelstelling van de woonmaatschappij: prestatiehandboek
De Vlaamse Regering bepaalde de doelstellingen voor de woonmaatschappijen. Nu zijn de vereisten per doelstelling vastgelegd in het prestatiehandboek woonmaatschappijen via het ministerieel besluit van 15 juli 2022 houdende vaststelling van het prestatiehandboek voor woonmaatschappijen.
Het prestatiehandboek beschrijft wat woonmaatschappijen moeten doen via operationele doelstellingen, verdeeld over zes prestatievelden: beschikbaarheid, kwaliteit, betaalbaarheid, sociaal beleid, financiële
performantie en klantgerichtheid.
Elke doelstelling kreeg een uitgebreide toelichting om een zo genuanceerd en helder mogelijk inzicht te geven in wat u als woonmaatschappij moet doen en hoe u invloed kunt uitoefenen op de prestaties.
U leest in dit hoofdstuk meer over:
Algemene aanpak nieuw prestatiehandboek
Het prestatiehandboek woonmaatschappijen kwam tot stand via thematische overlegmomenten met de sector. In elke werkgroep zaten vertegenwoordigers van HUURpunt, VVH, de VMSW en Wonen Vlaanderen; in de werkgroep over de doelstellingen sociaal beleid en klantgerichtheid betrokken we ook het Vlaams Huurdersplatform.
Het bestaande draaiboek voor de prestatiebeoordeling van SHM’s vormde de basis voor het nieuwe prestatiehandboek. Eerst pasten we de doelstellingen aan naar de decretale opdrachten van de nieuwe woonmaatschappijen, zodat we ze in het Besluit Vlaamse Codex Wonen 2021 konden opnemen. Daarna definieerden de werkgroepen per doelstelling de vereisten, de effect- en prestatie-indicatoren en de mogelijke organisatiebeheersinstrumenten. Elke doelstelling kreeg een uitgebreide toelichting om een zo genuanceerd en helder mogelijk inzicht te geven in wat u als woonmaatschappij moet doen en hoe u invloed kunt uitoefenen op de prestaties.
Prestatievelden en operationele doelstellingen
In dit luik overlopen we per prestatieveld de operationele doelstellingen (OD’en). Daarbij focussen we op de nieuwe of sterk gewijzigde doelstellingen. In dit document vindt u het nieuwe prestatiehandboek, waarbij u in groen de wijzigingen ziet tegenover het prestatiehandboek voor SHM’s.
PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN
-
Nieuwe operationele doelstellingen
Er zijn twee nieuwe operationele doelstellingen om de SVK-activiteiten te vatten in het prestatiehandboek:
-
OD 1.2: de woonmaatschappij huurt woningen in op de private huurwoningenmarkt met het oog op sociale onderverhuring
-
OD 1.5: de woonmaatschappij is een aantrekkelijke huurder en ontzorgt (kandidaat-)verhuurders
OD 1.2: de woonmaatschappij huurt woningen in op de private huurwoningenmarkt met het oog op sociale onderverhuring:
U zorgt voor een voldoende bijdrage aan het gewenste sociaal huuraanbod in het werkingsgebied door het inhuren van woningen op de private huurmarkt. Hiervoor is het belangrijk dat uw woonmaatschappij de private huurmarkt in uw werkingsgebied goed kent en dat u over een strategie beschikt om uw werking kenbaar te maken. Ook een samenwerking met de steden, gemeenten en andere (woon)actoren in het werkingsgebied is van cruciaal belang.
OD 1.5: de woonmaatschappij is een aantrekkelijke huurder en ontzorgt (kandidaat-)verhuurders:
Deze operationele doelstelling gaat over de voordelen voor verhuren via een woonmaatschappij en over het aspect begeleiding en ondersteuning die u aan (kandidaat-)verhuurders biedt. Door de aangeboden service en begeleiding kan uw woonmaatschappij kandidaat-verhuurders aantrekken, maar ook verhuurders aan boord houden.
-
-
(Licht) gewijzigde operationele doelstelling
De OD 1.1: de woonmaatschappij bouwt nieuwe sociale huurwoningen loopt grotendeels gelijk met de huidige OD 1.1. voor SHM’s. Nieuw is de expliciete verwijzing naar het aankopen van goede woningen, het in beheer of in erfpacht nemen van woningen als mogelijkheden om het huuraanbod uit te breiden. Ook de CBO-procedure staat nu expliciet vermeld.
-
Gelijklopende operationele doelstellingen
De volgende doelstellingen lopen quasi volledig gelijk met de doelstellingen uit het draaiboek voor de prestatiebeoordeling van SHM’s. Ze kregen alleen een update aan (toekomstige) nieuwe wetgeving:
-
OD 1.3: de woonmaatschappij biedt vormen van sociale eigendomsverwerving aan
-
OD 1.4: de woonmaatschappij verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten te realiseren
-
OD 1.6: de woonmaatschappij stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen
-
PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING
-
Nieuwe operationele doelstelling
De OD 2.2: de woonmaatschappij bewaakt de kwaliteit van het huurpatrimonium gedurende de volledige looptijd van het huurcontract vat de SVK-activiteiten in het prestatiehandboek. Hiervoor is het belangrijk dat uw woonmaatschappij een goed inzicht heeft in de kwaliteit van de privaat ingehuurde woningen en een strategie heeft om de kwaliteit van de privaat ingehuurde woningen te bewaken en deze ook effectief toepast.
-
Gelijklopende operationele doelstellingen
De volgende doelstellingen lopen quasi volledig gelijk met de doelstellingen uit het draaiboek voor de prestatiebeoordeling van SHM’s. Ze kregen een update aan (toekomstige) nieuwe wetgeving en een verduidelijking wat ‘onderhoud en herstel’ en ‘renovatie’ juist inhoudt:
-
OD 2.1: de woonmaatschappij staat in voor het onderhoud en herstel van het eigen sociaal patrimonium
-
OD 2.3: de woonmaatschappij staat in voor de renovatie, verbetering of vervanging van het eigen sociaal patrimonium waar nodig
-
OD 2.4: de woonmaatschappij realiseert kwaliteitsvolle woningen in een behoorlijke woonomgeving
-
PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID
-
Nieuwe operationele doelstelling
De OD 3.2: de woonmaatschappij huurt prijsbewust is een nieuwe operationele doelstelling in het prestatiehandboek die de SVK-activiteiten omvat. Om betaalbaar huren voor sociale huurders mogelijk te maken, streeft uw woonmaatschappij naar een zo laag mogelijke inhuurprijs bij het huren van woningen op de private huurmarkt. Tegelijkertijd betekent het zo laag mogelijk houden van de inhuurprijs niet dat dit ten koste mag gaan van de kwaliteit, het comfort en energievereisten. Of, u kan grondige redenen hebben om toch in te huren aan een relatief hogere huurprijs (zoals bij energiezuinige, duurzame woningen).
-
(Licht) gewijzigde operationele doelstelling
De OD 3.3: de woonmaatschappij verhuurt prijsbewust vertrekt vanuit de huidige doelstelling voor SHM’s, maar houdt nu ook de verwijzing naar huurlasten bij privaat ingehuurde woningen in. Op vraag van de sector bevat de toelichting van de OD 3.3 bijkomende voorbeelden om de huurlasten te beperken.
-
Gelijklopende operationele doelstelling
De OD 3.1: de woonmaatschappij bouwt prijsbewust loopt quasi volledig gelijk met de doelstelling uit het draaiboek voor de prestatiebeoordeling van SHM’s. Ze kreeg alleen een update aan (toekomstige) nieuwe wetgeving.
PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID
-
Nieuwe operationele doelstelling
De OD 4.2: de woonmaatschappij biedt huurdersbegeleiding aangepast aan de noden van de bewoners is een nieuwe operationele doelstelling in het prestatiehandboek. Terwijl voor sommige huurders de geboden huisvestingsondersteuning (OD 4.1) voldoende zal zijn om tegemoet te komen aan hun huurdersverplichtingen, zal voor andere huurders een aangepaste huurdersbegeleiding nodig zijn. Uw woonmaatschappij stelt dan ook eerst de begeleidingsnoden vast om vervolgens de huurdersbegeleiding aangepast aan die specifieke noden te kunnen opzetten. U kan hiervoor samenwerken met andere diensten.
-
(Licht) gewijzigde operationele doelstellingen
De volgende operationele doelstellingen vertrekken van de huidige doelstelling voor SHM’s, maar zijn aangevuld met specifieke elementen voor privaat ingehuurde woningen (zoals de opvolging van het hoofdhuurcontract bij OD 4.1 en de locatie van de privaat ingehuurde woning bij OD 4.5):
-
OD 4.1: de woonmaatschappij biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners
-
OD 4.5: de woonmaatschappij voorkomt leefbaarheidsproblemen
-
-
Gelijklopende operationele doelstellingen
De volgende doelstellingen lopen quasi volledig gelijk met de doelstellingen uit het draaiboek voor de prestatiebeoordeling van SHM’s. Er was alleen extra conceptuele verduidelijking (zoals woonzekerheid en bewonersbetrokkenheid) en een update aan (toekomstige) nieuwe wetgeving nodig.
-
OD 4.3: de woonmaatschappij zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid
-
OD 4.4: de woonmaatschappij betrekt bewoners bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer
-
PRESTATIEVELD 5: FINANCIËLE PERFORMANTIE
-
Nieuwe operationele doelstelling
De OD 5.3: de woonmaatschappij voorkomt en bestrijdt leegstand is een nieuwe doelstelling in het prestatiehandboek. De doelstelling baseert zich op een deelaspect van de huidige doelstelling ‘het beheersen van kosten’ uit het draaiboek voor de prestatiebeoordeling van SHM’s. Nieuw is de toevoeging van leegstand bij privaat ingehuurde woningen (in de prestatie-indicatoren en in de vereisten) en van leegstandsbeheer.
U heeft een duidelijk zicht op de omvang en evolutie van de leegstand en de bijhorende kost binnen het eigen sociale huurpatrimonium en van de frictieleegstand en de daarbij horende leegstandskost bij de privaat ingehuurde woningen. U heeft een strategie om leegstand zoveel mogelijk te beperken.
-
(Licht) gewijzigde operationele doelstelling
De OD 5.1: de woonmaatschappij is financieel leefbaar op korte en lange termijn bestaat uit de samenvoeging van twee doelstellingen uit het draaiboek voor de prestatiebeoordeling van SHM’s, namelijk ‘financieel leefbaar zijn’ en ‘gebruikmaken van een goed financieel plan’. Deze OD 5.1 neemt ook relevante elementen voor privaat ingehuurde woningen op.
Zo beschikt uw woonmaatschappij over een evenwichtige financiële exploitatie door enerzijds een efficiënt en effectief beheer, onderhoud, renovatie, ontwikkeling en verkoop van het eigen patrimonium en anderzijds door het efficiënt beheer van de privaat ingehuurde woningen. Het samenbrengen van de SHM- en SVK-activiteit binnen een woonmaatschappij resulteerde ook in de opmaak van een nieuwe FiGi.
-
Gelijklopende operationele doelstellingen
De volgende doelstellingen lopen quasi volledig gelijk met de doelstellingen uit het draaiboek voor de prestatiebeoordeling van SHM’s. Ze kreeg alleen een update aan (toekomstige) nieuwe wetgeving:
-
OD 5.2: de woonmaatschappij beheerst haar kosten goed
-
OD 5.4: de woonmaatschappij voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude.
-
PRESTATIEVELD 6: KLANTGERICHTHEID
-
Nieuwe operationele doelstellingen
De OD 6.3: de woonmaatschappij stemt haar dienstverlening op haar klanten af vervangt de huidige doelstelling ‘OD 6.3: de SHM meet de tevredenheid van klanten’. Hierdoor ligt de klemtoon niet op de tevredenheidsmeting, maar wel op de afstemming van de dienstverlening door uw woonmaatschappij. U kan immers via verschillende kanalen (bv. prestatiebeoordeling, klachtenprocedure, klantenbevragingen, …) informatie inwinnen om uw dienstverlening op uw klanten af te stemmen.
-
(Licht) gewijzigde operationele doelstelling
De OD 6.1: de woonmaatschappij informeert burgers snel en duidelijk vertrekt vanuit de huidige doelstelling voor SHM’s, maar uw woonmaatschappij moet bijkomend voldoen aan een aantal vereisten tegenover (kandidaat-)verhuurders om hen te informeren over verschillende aspecten van het sociaal huren.
-
Gelijklopende operationele doelstelling
De OD 6.2: de woonmaatschappij informeert beleidsinstanties en andere belanghebbende organisaties snel en duidelijk loopt quasi volledig gelijk met de doelstelling uit het draaiboek voor de prestatiebeoordeling van SHM’s.
Prestatieboordeling
Dit prestatiehandboek bevat voorlopig nog geen richtlijnen over de prestatiebeoordeling. Onder andere de lopende onderzoeksopdracht bij het Steunpunt Wonen kan nog leiden tot aanpassingen aan de prestatiebeoordelingsmethodiek.
Tijdens deze legislatuur plannen we geen visitaties van woonmaatschappijen. Dit biedt ook de nodige tijd aan de woonmaatschappijen om aan te tonen dat ze goede prestaties leveren op de vooropgezette doelstellingen.