Vaststelling van de kostprijs van de overdracht

Gebeurt de overdracht aan een woonmaatschappij, dan is voor de bepaling van de prijs van de rechten op onroerende goederen die geschikt zijn voor de sociale huisvesting artikel 4.38, §7 van de Vlaamse Codex Wonen van 2021 van toepassing.

Meer bepaald moet voor de overdracht van rechten op onroerende goederen aan een woonmaatschappij met volgende aspecten rekening worden gehouden:

De decreetgever geeft de voorkeur aan een overdracht tegen een vergoeding in aandelen (zijnde een fusie, splitsing of partiële splitsing).
Overdrachten tegen een vergoeding in geld zijn als zodanig niet uitgesloten. In beginsel bepalen de partijen hierbij vrij de prijs.
Is het niet mogelijk om die rechten via vergoeding tegen aandelen (en dus via een fusie, splitsing of partiële splitsing) over te dragen en geraken de partijen het niet eens over de prijs van die rechten op onroerende goederen, dan zal de minister van Wonen de overdrachtsprijs bepalen.

Om de overdrachtsprijs te laten vaststellen, kunnen de overdrager, de overnemer of beide partijen samen een aanvraag indienen bij het agentschap Wonen in Vlaanderen. De aanvrager motiveert daarbij waarom de overdracht niet kan plaatsvinden tegen vergoeding in aandelen. Daarbij volstaat het niet dat een van de partijen niet wil overgaan tot overdracht tegen vergoeding in aandelen. Goed onderbouwde efficiëntieoverwegingen kunnen wel een geldige reden vormen. Als Wonen in Vlaanderen vaststelt dat de overdracht inderdaad niet kan plaatsvinden tegen vergoeding in aandelen en de partijen het niet eens raken over de prijs voor de overdracht van de rechten, dan vraagt Wonen in Vlaanderen aan een commissaris van de Vlaamse Belastingdienst (VLABEL) die bevoegd is voor schattingen om de venale waarde van de over te dragen rechten vast te stellen. Voor het bepalen van deze venale waarde wordt rekening gehouden met de bijzondere kenmerken van de sociale huisvestingsmaatschappijen respectievelijk woonmaatschappijen. Wat deze bijzondere eigenschappen zijn, staat uitgebreid in de memorie van toelichting van het decreet van 9 juli 2021 (blz. 23- 25). De minister stelt vervolgens op basis van de aldus vastgestelde venale waarde de overdrachtsprijs vast. Van deze venale waarde worden vervolgens de volgende bedragen afgetrokken:

De openstaande leningen bij de VMSW, Vlabinvest apb en het Vlaams Financieringsfonds voor Grond en Woonbeleid voor Vlaams-Brabant die betrekking hebben op de over te dragen onroerende goederen

De subsidies die hebben bijgedragen tot de marktwaarde van de betrokken onroerende goederen. Onder deze subsidies vallen de REG- en de VKF-subsidies.

In de nieuwsflash van 28 september 2022 leest u meer informatie over de bepaling van de venale waarde van onroerende goederen als een overdracht tegen aandelen niet mogelijk is.

De gezamenlijke overdrachtsprijs van alle over te dragen onroerende goederen van dezelfde initiatiefnemer naar dezelfde woonmaatschappij kan niet negatief zijn.
De overdrager moet de eventuele opbrengst van de overdracht die betrekking heeft op die onroerende goederen moeten gebruiken voor de terugbetaling van openstaande leningen van de overdrager bij het Vlaamse Gewest of de VMSW. Wat overblijft na eventuele terugbetaling van de openstaande leningen, moet de overdragende maatschappij herinvesteren in de sociale huisvestingssector, tenzij de woning leegstaat in afwachting van renovatie of sloop . U leest verder meer over de herinvesteringsverplichting.
In afwijking van het voorgaande kan de overdrager er tijdelijk ook voor kiezen om het saldo dat moet worden aangewend voor de vervroegde terugbetaling van de leningen volledig of gedeeltelijk te plaatsen op de renteloze rekening-courant bij de VMSW, als hij aantoont voor welke verwervingen dit bedrag in de toekomst kan worden aangewend. Nadere regels hieromtrent zijn te vinden in het artikel 4.155/4, tweede lid, van het Besluit Vlaamse Codex Wonen van 2021.