De keuze van procedure

Algemeen

De hervorming van het woonlandschap die is ingezet met het decreet van 9 juli 2021, bepaalt dat in elk werkingsgebied één woonmaatschappij actief is en dat woonmaatschappijen slechts binnen hun werkingsgebied actief mogen zijn. Daarbij zijn de woonmaatschappijen verplicht om alle rechten op de onroerende goederen die geschikt zijn voor de sociale huisvesting die binnen haar werkingsgebied liggen van SHM’s, SVK’s, het Vlaams Woningfonds en van andere woonmaatschappijen te verwerven.

Woonmaatschappijen die de rechtsopvolger zijn van een bestaande SHM moeten deze rechten uiterlijk op 1 januari 2028 verworven hebben. Voor nieuw opgerichte woonmaatschappijen geldt een termijn van uiterlijk vijf jaar na de oprichting ervan.

Indien een SHM nog niet voldoet aan de bovenstaande voorwaarden en erkend wenst te worden als woonmaatschappij, zal een hervorming van de SHM aan de orde zijn. Daarnaast zijn de activiteiten van bepaalde SHM’s (en SVK’s) verspreid over meerdere werkingsgebieden en zijn in bepaalde werkingsgebieden meerdere SHM’s (en SVK’s) werkzaam. Dat betekent dat de vermogensbestanddelen van die bestaande SHM’s zullen moeten worden herverdeeld om zo tot één woonmaatschappij per werkingsgebied te komen.

SHM’s hebben verschillende mogelijkheden om deze hervorming te realiseren. Deze mogelijkheden worden onder de ‘mogelijke procedures’ kort toegelicht en vervolgens uitgebreid behandeld in het draaiboek.

In beginsel kiezen de betrokken partijen vrij welke methode zij gebruiken voor de overdracht.

Let wel, heeft de hervorming ook betrekking op de overdracht van de rechten op de goederen die geschikt zijn voor sociale huisvesting en geraken de partijen het niet eens, gelden decretale regels voor de vaststelling van de prijs van die rechten door de Vlaamse Regering. Deze kunnen slechts worden toegepast indien kan worden aangetoond dat een overdracht tegen vergoeding in aandelen (fusie, splitsing of partiële splitsing) niet mogelijk is.
Organiseer de hervorming ook zo (kosten)efficiënt mogelijk. Hou daarbij ook onder meer rekening met de elementen die onder ‘Organiseer de hervorming zo (kosten)efficiënt mogelijk’ zijn toegelicht.

U leest hieronder meer over:

De mogelijke procedures
De hervorming zo (kosten)efficiënt mogelijk organiseren

Mogelijke procedures

SHM’s hebben verschillende mogelijkheden om de hervorming van het sociale woonlandschap te realiseren.

Vooreerst kunnen SHM’s gebruik maken van de fusie, de splitsing of de partiële splitsing. Deze door het vennootschapsrecht geregelde operaties laten toe om alle of een aantal vermogensbestanddelen (bv. overeenkomsten, onroerende goederen) van één of meer SHM’s in één beweging, in principe zonder instemming van schuldeisers, aan één of meer andere SHM’s over te dragen tegen vergoeding van aandelen voor de aandeelhouders van de overdragende SHM(’s). De vermogensbestanddelen moeten dan niet elk afzonderlijk worden overgedragen en in principe zal de schuldeiser van een over te dragen overeenkomst niet op voorhand zijn instemming moeten verlenen.

SHM’s zouden ook kunnen kiezen voor een overdracht van algemeenheid of (indien aan de daartoe vereiste voorwaarden voldaan is) een overdracht van bedrijfstak. Komen zij overeen om deze operaties door het vennootschapsrecht te laten regelen, dan laat de overdracht van algemeenheid of bedrijfstak toe om, net als bij een fusie of (partiële) splitsing, alle of een samenhangend geheel aan vermogensbestanddelen (bv. overeenkomsten, onroerende goederen, schulden) van een SHM in één beweging, in principe zonder instemming van schuldeisers, aan één of meer andere SHM’s over te dragen.

Let wel. Vaak zal de fusie een eenvoudigere herstructureringskeuze zijn dan een overdracht van algemeenheid. Na overdracht zal de overdragende SHM immers nog steeds moeten worden ontbonden en vereffend, terwijl deze extra stap bij een fusie overbodig is. Merk ook op dat indien de partijen het niet eens geraken, zij zullen moeten aantonen dat de overdracht van de in de algemeenheid opgenomen (rechten op) onroerende goederen die geschikt zijn voor de sociale huisvesting en in het werkingsgebied van die woonmaatschappij liggen niet mogelijk is tegen vergoeding in aandelen (dus bij wege van fusie, splitsing of partiële splitsing), alvorens de Vlaamse Regering de overdrachtsprijs van die rechten, zal kunnen vaststellen.

De overdracht van bedrijfstak is dan weer slechts toegelaten wanneer de over te dragen vermogensbestanddelen effectief als bedrijfstak in aanmerking komen. Voor een partiële splitsing speelt die kwalificatie als bedrijfstak niet. Ook hier geldt dat indien de partijen het niet eens geraken en de overdracht o.m. betrekking heeft op (rechten op) onroerende goederen die geschikt zijn voor de sociale huisvesting en in het werkingsgebied van die woonmaatschappij liggen, zij zullen moeten aantonen dat de overdracht niet mogelijk is tegen vergoeding in aandelen (dus bij wege van fusie, splitsing of partiële splitsing), alvorens de Vlaamse Regering de overdrachtsprijs van die rechten zal kunnen vaststellen.

De hervorming via de inbreng van algemeenheid of van een bedrijfstak gaat niet. Door de inbreng zou een maatschappij immers aandeelhouder worden van een andere maatschappij en dat is sinds de inwerkingtreding van het decreet van 9 juli 2021 niet mogelijk.

Voorts zouden SHM’s hun overeenkomsten en andere bestanddelen van hun vermogen (bv. onroerende goederen, schulden) ook stuk voor stuk kunnen overdragen, bijvoorbeeld via een verkoop, een ruil of een schenking. In dat geval moet voor elk vermogensbestanddeel afzonderlijk de toepasselijke overdrachtsformaliteiten worden nageleefd en zal de schuldeiser van een over te dragen overeenkomst in principe met die overdracht moeten instemmen.

Opnieuw geldt hier dat indien de partijen het niet eens geraken en de overdracht betrekking heeft op (rechten op) onroerende goederen die geschikt zijn voor de sociale huisvesting en in het werkingsgebied van die woonmaatschappij liggen, zij zullen moeten aantonen dat de overdracht niet mogelijk is tegen vergoeding in aandelen (dus bij wege van fusie, splitsing of partiële splitsing), alvorens de Vlaamse Regering de overdrachtsprijs van die rechten, zal kunnen vaststellen. In het algemene luik over de woonmaatschappijen leest u, in de hoofdstukken omtrent de nieuw opgerichte woonmaatschappijen en de SHM’s die zich hebben omgevormd tot woonmaatschappij, meer over de vaststelling van de overdrachtsprijs.

In afwachting van de verplichte overname van alle rechten op de onroerende goederen die geschikt zijn voor sociale huisvesting, verwerven woonmaatschappijen zo snel mogelijk minstens het beheer van de onroerende goederen die geschikt zijn voor de sociale huisvesting en die binnen haar werkingsgebied liggen van o.m. SHM’s en andere woonactoren. Daardoor is het mogelijk dat zo’n woonactor in een eerste fase een (tijdelijk) persoonlijk gebruiksrecht geeft aan een andere maatschappij. Merk hierbij echter op dat “zo snel mogelijk minstens het beheer verwerven” een verplichting is voor de woonmaatschappij om redelijkerwijs (in functie van de toepasselijke regelgeving, financiële mogelijkheden van de respectieve partijen en de beleidsintenties) zelf initiatief te nemen en een redelijk overnamevoorstel te lanceren. Dit betekent niet dat de woonmaatschappij (en dus zeker niet de SHM die zich zal omvormen tot woonmaatschappij) kan eisen dat er in beheer wordt gegeven, maar enkel dat alle rechten uiterlijk op 1 januari 2028 (in geval van een SHM die zich omvormt tot woonmaatschappij), of uiterlijk binnen de vijf jaar na haar erkenning (in geval van een nieuw opgerichte woonmaatschappij), worden overgedragen. “Zo snel mogelijk minstens het beheer verwerven” houdt in dat indien een SHM aanbiedt om in beheer te geven, de woonmaatschappij daarop moet inspelen, maar dat de woonmaatschappij dat ook kan doen door voor te stellen om alle rechten op die de woningen meteen over te nemen. Zolang de SHM het niet aanbiedt, moet de woonmaatschappij het beheer niet overnemen, maar er wordt van een woonmaatschappij wel een proactieve ingesteldheid verwacht om bv. binnen haar mogelijkheden aan te bieden om ofwel het beheer ofwel alle rechten over te nemen.

U vindt hier de link naar de bespreking van de verschillende technieken:

Het draaiboek licht elk van deze overdrachtstechnieken uitvoerig toe, maar bepaalt niet hoe een specifieke hervorming precies moet worden gerealiseerd. De keuze voor de ene of de andere overdrachtstechniek zal immers in belangrijke mate afhangen van het voor de (toekomstige) woonmaatschappij vastgestelde werkingsgebied en het gebied waarin de bij de hervorming betrokken SHM’s werkzaam zijn. In bepaalde gevallen kan het aangewezen zijn om voor de vorming van het vermogen van een bepaalde woonmaatschappij twee of meer overdrachtstechnieken te gebruiken en bijvoorbeeld een fusie met een partiële splitsing, te combineren. Het is aan de betrokken maatschappijen om, als bevoorrechte uitvoerders van het Vlaamse woonbeleid, de verschillende overdrachtstechnieken zorgvuldig tegenover elkaar af te wegen en bij de keuze van de ene dan wel de andere overdrachtstechniek (of een combinatie daarvan) de realisatie van dat woonbeleid en dus de hervorming van het sociaal woonpatrimonium voorop te stellen.

Top

Organiseer de hervorming zo (kosten)efficiënt mogelijk

Vermijd bij de keuze voor de ene of de andere overdrachtstechniek (of een combinatie van meerdere technieken) onnodige kosten en tracht de hervorming zo efficiënt mogelijk te organiseren.

Houd daarbij o.m. rekening met het volgende:

Het besluit van de Vlaamse Regering van 17 december 2021 voorziet in diverse financiële tegemoetkomingen die enkel kunnen worden aangevraagd wanneer de hervorming van het sociaal woonpatrimonium is gebeurd via een aan boek 12 WVV onderworpen herstructurering.

Meer bepaald is de herstructureringssteun die kan worden aangevraagd om de kosten te dekken voor het in overeenstemming brengen van de rechtsvorm, organisatie, werking en het vermogen van de uiteindelijk te vormen woonmaatschappij met de gewijzigde Vlaamse Codex Sociaal Wonen van 2021 het grootst wanneer de hervorming zo veel als mogelijk via fusie, splitsing en/of partiële splitsing en dus tegen hoofdzakelijk tegen vergoeding in aandelen is geregeld. De herstructureringssteun is al minder groot wanneer de hervorming niet tegen vergoeding in aandelen maar (hoofdzakelijk) via een overdracht van algemeenheid of bedrijfstak gebeurt. Wanneer de hervorming via overdrachten ten individuele titel zou gebeuren, dan vallen deze financiële tegemoetkomingen (grotendeels of volledig) weg.

Bovendien valt bij een combinatie van een fusie, splitsing en/of partiële splitsing en een andere overdrachtstechniek de herstructureringssteun volledig weg zodra door de uiteindelijk gevormde woonmaatschappij (of haar rechtsvoorganger) meer dan 100 sociale huurwoningen of kadastrale percelen werden overgedragen tegen een andere vergoeding dan aandelen. In dat geval zal de uiteindelijk gevormde woonmaatschappij de kosten die zij heeft moeten maken om haar rechtsvorm, organisatie, werking en vermogen in overeenstemming te brengen met de nieuwe regelgeving, met eigen middelen moeten financieren.

U leest meer over de herstructureringssteun in het hoofdstuk omtrent de financiële ondersteuning.
Voor de verwerving van eigendoms- of erfpachtrechten op sociale huurwoningen en onbebouwde percelen of bebouwde percelen die nog niet werden ingezet in de sociale huisvestingssector en die geschikt zijn voor de realisatie van een sociaal woonproject, kan een woonmaatschappij een renteloze lening aangaan bij de VMSW. Die lening moet wel worden terugbetaald, waarvoor de woonmaatschappij dus afhankelijk is van de huuropbrengsten of eventuele eigen middelen. Bij verwerving tegen vergoeding in aandelen is zo’n renteloze lening niet nodig.

De hervorming via fusie, splitsing en/of partiële splitsing en dus tegen vergoeding in aandelen is fiscaal voordeliger dan de hervorming via overdracht tegen een andere vergoeding dan aandelen. De keuze voor deze werkwijze is namelijk fiscaal de meest neutrale werkwijze indien aan de voorwaarden in de fiscale wetgeving is voldaan. Bij een overdracht via verkoop zal de eventuele meerwaarde bv. belast worden in de vennootschapsbelasting in hoofde van de overdragende vennootschap (weliswaar aan 5%, en met een mogelijkheid tot gespreide belastingheffing mits herinvestering van de verkoopopbrengst binnen de 5 jaar). De overdracht tegen vergoeding is op haar beurt fiscaal minder complex dan een overdracht om niet.

Houd er ook rekening mee dat, afhankelijk van de specifieke situatie, bij de vorming van een woonmaatschappij ook andere woonactoren dan SHM’s kunnen (of moeten) worden betrokken. Zo kan de vorming van een woonmaatschappij een fusie tussen twee SHM’s, een partiële splitsing van een andere SHM en een overdracht van algemeenheid van een SVK omvatten, waarbij terzelfdertijd de procedure voor de formele erkenning als woonmaatschappij wordt doorlopen. Evengoed kan die erkenning al vooraf zijn toegekend of pas later worden aangevraagd, nadat de hervorming van het vermogen van de in het werkingsgebied van de toekomstige woonmaatschappij werkzame SHM’s heeft plaatsgevonden.

Het is dan ook belangrijk om vóór de start van de vorming van een woonmaatschappij duidelijke afspraken te maken tussen de verschillende betrokken woonactoren en u bij de voorbereiding van dat vormingsproces en het opstellen van een realistische planning door deskundigen te laten begeleiden. Hier kan alvast worden benadrukt dat het draaiboek enkel de besluitvorming en de te volgen stappen binnen de SHM’s, SVK’s en woonmaatschappijen toelicht en bijvoorbeeld niet ingaat op de besluitvorming op niveau van de aandeelhouders.

Top